Ипотека с дифференцированными платежами в сбербанке

Дифференцированная ипотека

Ипотека с дифференцированными платежами в сбербанке

Большинство заемщиков при обращении в банк переживают обо всем: размере кредита, процентной ставке, совершенно не уделяя вниманию способу погашения долга. А ведь дифференцированный вариант погашения позволяет экономить на ежемесячных платежах и уменьшает размер процентов во время срока кредитования. Рассмотрим насколько это выгодно заемщику.

Подробнее про дифференцированные платежи

Существуют два варианта погашения займа, взятого в банке: дифференцированный и аннуитетный. Банк, предлагая один из них заботится о защите своих финансовых интересов, которые выражены в виде процентов.

Дифференцированный способ погашения кредита подразумевает неодинаковые по размеру ежемесячные суммы, которые постепенно уменьшаются к концу срока ипотеки. Происходит это потому, что от месяца к месяцу, основной долг уменьшается одинаково, процент же начисляется на остаток суммы долга.

Самые большие суммы выплачиваются в первой половине срока, наименьшие – в конце четверной четверти. Платежи, выпадающие на середину срока, не сильно различаются, их можно сравнить с аннуитетными.

Не все кредитные организации предлагают заемщику погашать ипотечный долг дифференцированными платежами.

Дело в том, что при расчетах необходимо учитывать платежеспособность клиента, ведь ежемесячный платеж не должен превышать половины дохода. И по закону это соотношение высчитывается на первый год погашения долга.

А при дифференцированном графике именно на первый год ложится самая большая финансовая нагрузка, с которой заемщик может не справиться.

Чтобы клиент не выпал из графика и смог оплачивать долг, банки вынуждены понижать сумму кредита.

Именно поэтому дифференцированная схема не является самой востребованной у банков, и только крупные игроки на рынке ипотечного кредитования предлагают как равные, так и уменьшающиеся платежи.

Второй способ погашения долговых обязательств перед банком – аннуитетный платеж.

Это график с одинаковой ежемесячной суммой с первого месяца по последнего. В эту сумму входят: доля задолженности, начисленная процентная ставка, комиссионные и другие сборы. Хотя размер транша остается неизменным, но его пропорции меняются:

  • сначала большую часть занимают проценты по кредиту;
  • в конце – основной долг.

Получается, что кредитор получает деньги за обслуживание займа даже раньше срока использования его заемщиком. Это особенно ощущается при желании досрочно погасить долг. Оказывается, что по прошествии половины срока основной долг погашен на незначительный процент.

Аннуитет выгоден для исполнения кредитных обязательств, которые не превышают пятилетний срок. А для долгосрочных кредитов на 10, 20, а то и 30 лет, характерных для ипотечного кредитования, более эффективен именно дифференцированный.

Это наглядно можно рассмотреть на условном примере. Заемщик оформляет договор на 10 лет со ставкой в 10% годовых заем в размере 100 000 долларов. Расчет показывает, что размер процентов за весь срок кредитования составит при способе погашения долга:

  • аннуитетного – 58580,88 долларов;
  • дифференцированного – 50416,67 долларов.

Экономия при уменьшающихся выплатах составит 8447,53 доллара. Поэтому при долгих кредитах преимущество дифференцированных платежей – не миф, а реальность.

Банковские программы с дифференцированным погашением

Найти кредитную организацию предлагающую оформить ипотеку с дифференцированным погашением долга сложно, но возможно. Крупные банки с государственной поддержкой, такие как “Россельхозбанк” и “Газпромбанк” предлагают заемщикам на выбор схемы погашения долга.

  1. “Россельхозбанк” предлагает много программ с возможностью выбора способа погашения, среди них:
  2. “Ипотека по двум документам”, которая дает возможность получить кредит до 4-8 миллионов рублей (в зависимости от региона проживания) на срок до 25 лет при ставке в 9,55% на покупку квартиры в новом доме или на рынке вторичного жилья, загородного дома или таунхауса.
  3. “Целевая ипотека” на приобретение жилья, земельного участка под любые цели, квартиру с последующим ремонтом. Максимально возможная сумма кредита – 20 миллионов рублей на 30 лет при ставке от 9,05%.

Размер ставки в “Россельхозбанке” не фиксированный: зависит от категории клиента, суммы кредита и обеспечения.

В особом приоритете находятся зарплатные клиенты и работники бюджетной сферы.

  • “Газпромбанк” реализует программы:
  • “Первичный рынок”, при которой можно приобрести квартиру и таунхаус в новостройке, апартаменты. Размер кредита от 500 тысяч до 60 миллионов рублей на срок от одного года до 30 лет при единой ставке в 8,7% годовых.
  • “Вторичный рынок” позволяет приобрести квартиру по единой ставке в 9% на срок до 30 лет на сумму в 10 миллионов рублей по двум документам.

Плюсы и минусы дифференцированных платежей

Эксперты подчеркивают, что процент начисляется, при одной и другой форме погашения, на остаток долга. Но арифметические подсчеты свидетельствуют, что переплаты при дифференцированном графике ниже. Причем, чем больше срок кредитования, тем экономия больше.

Плюсом является то, что долг погашается равномерно, а проценты начисляются на фактическую сумму задолженности. При желании рассчитаться с банком раньше положенного срока можно будет убедиться, что за прошедшее время снизился основной долг и проценты по нему в равной мере.

Существенный минус дифференцированной ипотеки, то, что ее размер находится в сильной зависимости от уровня дохода клиента. Поэтому сумма кредита обычно всегда меньше, чем при аннуитетном.

А при желании получить крупный кредит на покупку жилья, при недостаточных финансовых возможностях, можно получить отказ в кредитовании.

А в том случае если желаемый кредит будет одобрен, в первый год сумма ежемесячных платежей будет максимальной.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/differencirovannaja-ipoteka/

Сбербанк ипотека — аннуитетный платеж или дифференцированный?

Ипотека с дифференцированными платежами в сбербанке

Многие граждане интересуются, при кредитовании частных клиентов Сбербанка по ипотеке дифференцированные платежи применяются или нет? В условиях относительной стабилизации рыночной ситуации в стране и роста среднего благосостояния отдельных граждан ипотечное кредитование становится все более используемым вариантом решения жилищного вопроса. Клиенты при этом хотят не только максимально подробно изучить условия и ставки кредитующих учреждений, но и получить общее представление об экономических основах ипотеки и о различных существующих схемах ее оплаты.

Сейчас условия кредитования частных клиентов Сбербанка по ипотеке дифференцированные платежи не включают, отдавая предпочтение аннуитетной схеме погашения.

Несмотря на ее распространенность, среди заемщиков востребованной остается ипотека с дифференцированными суммами ежемесячной оплаты задолженности. Некоторые банки в 2018 году допускают подобный способ погашения, однако данных организаций осталось не так уж и много на российском рынке.

Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это и как считать

При оформлении ипотечного кредита будущий владелец недвижимости может выбрать целый ряд финансовых условий обслуживания долга:

  • сумму вносимого аванса и необходимый объем кредитных средств;
  • размер и условия страхования;
  • варианты залогового обеспечения сделки;
  • процентную ставку и альтернативы ее снижения в зависимости от программы кредитования.

В некоторых банках этот список расширяется за счет выбора одной из двух схем погашения задолженности: аннуитетом (равными платежами) либо дифференцированно (равными частями от суммы основного тела кредита).

В зависимости от нее строится график погашения задолженности и определяется полная стоимость кредита согласно действующему законодательству. Эти условия закрепляются в кредитном договоре.

В обоих вариантах сумма периодического платежа объединяет в себе две составляющие: часть основной суммы задолженности и часть процентных и комиссионных начислений.

В мире чаще встречается аннуитетный платеж, альтернатива используется единичными организациями. Ранее применялась также третья схема: погашение кредита разово в конце срока кредитования, но в современных условиях она практически не действует.

В России дифференцированная ставка по ипотеке в Сбербанке применялась в начале развития кредитования на длительные сроки. Ее появление было обусловлено недостаточно развитой законодательной базой, быстрым ростом доходов у потенциального сегмента клиентов данных кредитов, возможностью регулировать доходность банка за счет высоких процентных ставок в условиях низкой конкурентной среды.

Аннуитетный платеж

Аннуитет — это постоянные периодические выплаты равными суммами через одинаковые промежутки времени.

При использовании такого варианта в договоре закрепляется четкая сумма платежа (например, 15 тыс. руб.), которую необходимо вносить постоянно без изменений на протяжении всего периода обслуживания долга.

Схематически для расчета аннуитета поступают следующим образом: сумму кредитных средств увеличивают на все комиссионные и процентные начисления, а затем разбивают на количество месяцев в зависимости от договорного срока кредитования.

Точную сумму при подписании документов определит программное обеспечение кредитующего учреждения (она может зависеть от условий и формулы расчета процентной ставки, количества дней в году и месяце, принимаемых для вычислений, фактических условий округления и т. д.).

При решении вопроса о внесении платежей по ипотеке Сбербанка досрочно, что такое аннуитетный платеж, заемщик осознает, удивляясь незначительному уменьшению суммы основной задолженности в своей кредитной выписке.

Это связано с тем, что в начале действия ипотечного договора часть ежемесячного взноса для погашения основной задолженности минимальна, но постепенно увеличивается по мере возврата начисленной дополнительной стоимости кредита. Часть для компенсации стоимости банковских услуг, напротив, максимальна в первой половине срока погашения, с течением времени ее удельный вес в платеже уменьшается.

Такой финансовый инструмент удобен своей стабильностью и легким прогнозированием, поэтому широко используется.

Дифференцированный платеж

Это изменяющиеся по сумме в сторону постепенного уменьшения ежемесячные выплаты через равные промежутки времени.

При выборе такой альтернативы возврата средств к ипотечному договору будет приложен рассчитанный в банке график погашений задолженности, в котором указываются все суммы ежемесячных платежей. Многие учреждения также имеют эту информацию у себя на сайте в личных кабинетах клиентов электронного банкинга либо в мобильных приложениях.

Схематически такой платеж вычисляется так: сумма кредитных средств, выделяемых заемщику, разбивается на количество расчетных периодов на протяжении срока кредитования. К полученному значению прибавляется сумма начисленных на остаток задолженности процентов и комиссий (при их взимании согласно условиям договора).

Таким образом, своего максимального значения платеж достигает в первые месяцы после заключения сделки, а затем постепенно уменьшается до минимума при последних погашениях.

Специалисты Сбербанка по ипотеке выводят общую рыночную закономерность, указывающую на то, что оплачивать дифференцированный платеж заемщику сложнее, поскольку первые суммы выплат большие и могут быть непосильной ношей для семейного бюджета.

Поэтому банк не применяет дифференциальную схему расчетов при заключении ипотечных договоров, учитывая требование законодательства, согласно которому сумма ипотечных выплат не должна превышать 50% суммарных денежных поступлений семьи. Выход платежа за эти пределы приводит к повышению уровня проблемности по взятым обязательствам.

Этот финансовый инструмент экономически более выгоден для заемщика, но менее прозрачен.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

По действующим и вновь заключаемым договорам по ипотеке в Сбербанке не предусмотрена возможность смены варианта погашения аннуитетом на оплату ежемесячного взноса дифференцированным платежом.

При желании заемщика есть возможность увеличить платеж, проведя частичное досрочное погашение кредита.

Оно проводится без предварительного уведомления в отделении банка в текущую дату по заявлению, содержащему сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Минимальная часть досрочно возвращаемого кредита не ограничена.

Дата исполнения заявления о досрочном погашении кредита может приходиться на любой день (рабочий/выходной/праздничный). При этом осуществляется уплата процентов за фактический срок пользования кредитом.

Комиссия за досрочное погашение не взимается.

Любой такой дополнительный взнос будет направляться на погашение основной части взятой задолженности, а это позитивно повлияет на полную стоимость кредита в сторону ее уменьшения.

Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетным

Проведем сравнение двух существующих схем погашения с точки зрения банка и заемщика.

Если говорить о точке зрения клиента — будущего владельца ипотеки, — среди достоинств дифференцированного платежа по сравнению с аннуитетным можно выделить:

  1. Экономию денежных средств. Все расчеты свидетельствуют о том, что при погашении в четком соответствии с прописанным в договоре графиком, при одинаковой величине процентной ставки и дополнительных комиссионных и страховых вознаграждениях переплата и полная стоимость кредита будут меньше за весь срок кредитования, чем при аннуитете. С увеличением срока кредитования разница становится еще ощутимее.
  2. Учет работоспособного возраста и текущей трудовой занятости. Такая схема удобна клиентам среднего возраста и старше, которые осознают, что завершение периода кредитования может совпасть с их выходом на пенсию либо просто с ухудшением финансового состояния. В этом случае им удобнее сразу взять на себя повышенные обязательства по кредиту, чтобы затем выплачивать оставшиеся суммы спокойно даже при снижении доходов семьи.
  3. Экономию на процентах при досрочном погашении, поскольку тело кредита к моменту внесения досрочного платежа будут уменьшено на большую сумму, чем в случае начисления аннуитетом, а проценты по ипотеке в большинстве финансовых учреждения начисляются на остаток задолженности по кредитным средствам. Два клиента взяли кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения, и спустя 5-6 лет приняли решение погасить заем досрочно. Заемщик, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тот, кто предпочел аннуитет, отдаст ¾.
  4. Интуитивно более понятную схему расчета платежа. Его структура проста, ясна и доступна для понимания даже клиенту без профильного экономического образования.
  5. Экономию на страховых платежах. Стандартный договор страхования заключается ежегодно на оставшуюся сумму задолженности, а при дифференцированных взносах она уменьшается быстрее, чем при аннуитете.
  6. Возможность реструктуризации кредита на более выгодных условиях. При этом аннуитетная схема сводит к минимуму всю выгодность перекредитования.

Однако такая схема имеет и некоторые ограничения для клиента, в числе которых:

  1. Увеличенная финансовая нагрузка в первые годы действия кредитного договора. Существует устойчивое заблуждение, согласно которому размер платежа при дифференциальной схеме погашения быстро уменьшается. Однако на практике это снижение суммы не такое существенное в первые отрезки времени, поэтому следует тщательно продумать свою готовность несколько лет выплачивать повышенный взнос ежемесячно (в сравнении с аннуитетом на одинаковом объеме кредитных средств и начисляемых процентов).
  2. Возможные ограничения по сумме кредита. При равной сумме кредита и одинаковом сроке кредитования заемщику при дифференцированной системе потребуется иметь больший официально подтвержденный доход, чтобы соответствовать требованиям законодательства, регулирующего ипотечное кредитование.
  3. Тщательная проверка финансового состояния со стороны банка. При такой схеме кредитования ипотечные специалисты всесторонне анализируют трудовые доходы и дополнительные источники прибыли потенциального заемщика, чтобы оценить его готовность выполнять свои обязательства. С использованием математических моделей будет прогнозироваться возможность проведения больших выплат в начальном периоде кредитования. Причем для уменьшения риска невозврата такой расчет делается с применением дополнительных коэффициентов, что может снизить вероятность получения займа.
  4. Сложность прогнозирования семейного бюджета. Большинство заемщиков склонны психологически переоценивать свои финансовые возможности, выбирая ипотеку с дифференцированными взносами даже на пределе своего кредитного лимита. Равные, но менее обременительные платежи позволяют психологически приспособиться к нагрузке, перераспределить бюджет оптимально, обеспечив комфортный образ жизни. Согласно рекомендациям экспертов, если заемщик рассматривает оптимальный срок для погашения ипотеки в пределах 10 лет, целесообразнее отдать предпочтение аннуитету.
  5. Необходимость сверять сумму ежемесячных выплат с графиком погашения. При такой схеме кредитования размер взносов по ипотеке следует постоянно сверять с графиком, тогда как при аннуитетном расчете его можно просто один раз запомнить и повторять шаблонное перечисление каждый платежный период.

В 2018 году отвечая на вопрос, есть ли в Сбербанке такие договора кредитования по ипотеке, отмечаем, что при наличии везде аннуитетного платежа для кредитования взносов, схема на дифференцированных условиях погашения доступна только в двух банковских учреждениях: Газпромбанке и Россельхозбанке. В них можно сделать будет оплату дифференцированными платежами по ипотеке. Залогом сделки станет стабильное финансовое положение и подтвержденные доходы клиента в достаточном размере.

Если посмотреть на две схемы погашения с точки зрения кредитующей организации, среди преимуществ дифференцированной схемы можно отметить:

  1. Возможность привлечь новых клиентов за счет предложения им желаемой схемы взаиморасчетов. Не все банки готовы снижать процентные ставки или формировать лояльные требования к заемщикам, поэтому выбирают другие способы продвижения своих кредитных программ на рынке.
  2. Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей дает возможность повышения рейтинга финансовой компании и является отличной рекламой среди граждан.

Недостатки по сравнению с расчетом аннуитетными суммами для банков также очевидны:

  1. Оформляя сделки с клиентами на таких условиях, финансовые организации упускают возможность получения дополнительной выгоды от выплаченных должником процентов.
  2. Чтобы учесть требования законодательства к кредитной нагрузке на одного заемщика, банки бывают вынуждены уменьшить кредитный лимит, изменив таким образом сумму платежей. Это может привести к срыву сделок, если потенциальный клиент уже выбрал объект недвижимости большей стоимости и рассчитывал покрыть ее стоимость кредитными средствами. Либо банк вынужден будет вынужден отказать в предоставлении займа, тем самым теряя потенциального заемщика как своего клиента.
  3. Банкам невыгодны досрочные погашения, а только аннуитетная схема делает их менее привлекательными для клиента. Заемщик за первые годы пользования кредитом успевает выплатить некий максимум процентов.

Ипотека Сбербанка на сегодняшний момент — одна из самых распространенных и востребованных благодаря существенно низкой процентной ставке, минимальному списку требований к заемщику, широкому выбору типов жилья, даже несмотря на то, что платежи по ипотеке аннуитетные, а не дифференцированные.

Сбербанк отдал предпочтение аннуитету, оставив за заемщиками возможность без взимания дополнительных комиссий и штрафов погашать задолженность досрочно, с перерасчетом оставшейся суммы долга.

Источник: http://sberex.ru/sberbank-ipoteka-differencirovannye-platezhi.html

Ипотека с дифференцированными платежами: банки в 2019 году

Ипотека с дифференцированными платежами в сбербанке

Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора.

Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью.

Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2019 г.).

В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке

Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.

Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.

Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

  1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
  2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
  3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
  4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

  • повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
  • риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
  • сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2019 году

Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

БанкПрограмма ипотекиВеличина заемных средствПроцентная ставка, % в годСрок возвратаДоля первоначального взноса, % от цены приобретаемого жилья
ГазпромбанкПервичный рынокОт 500 тысяч рублейОт 9,2До 30 летНе менее 10
Вторичный рынок9
РоссельхозбанкИпотечное жилищное кредитованиеОт 100 тысяч до 60 миллионов рублейОт 8,85 до 121 – 30 летОт 15
Ипотека по двум документамОт 100 тысяч до 8 миллионов рублейОт 9,35До 25 летНе менее 40

И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

Условия ипотечного кредитования в обеих кредитных организациях относятся к одним из лучших и выгодных предложений на российском рынке. Низкие процентные ставки, постоянно действующие акции и спецпредложения, а также возможность выбора дифференцированной системы оплаты способствуют постоянному росту спроса на ипотечные займы и удерживанию лидерских позиций по многим направлениям.

Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

  • сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
  • тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
  • размер процентной ставки;
  • материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
  • дата выдачи займа;
  • срок кредитования (годы и месяцы).

Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

  1. Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
  2. В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
  3. Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
  4. Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.

Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

О том, как правильно рассчитать ипотеку вы можете узнать далее.

Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.

Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Задавайте ваши вопросы и не забывайте оценивать статью и ставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-s-differencirovannimy-platezhami-banki.html

Ипотека Сбербанка – дифференцированные и аннуитетные платежи

Ипотека с дифференцированными платежами в сбербанке

К выбору банка для оформления ипотечного займа любой человек подходит ответственно: ведь предлагаемые условия, срок и размер ежемесячных платежей во многом будут определять «уровень жизни» на ближайшие годы.

Существует две схемы кредитования. Согласно условиям одной из них, размер ежемесячных платежей остается неизменным, другой – соразмерно уменьшается со временем. Какая из схем будет выгодна именно для вас – решать вам.

В настоящее время Сбербанком предлагаются пять основных кредитных линий по предоставлению ипотечных займов, воспользоваться которыми можно на срок до 30 лет:

  • на приобретение готового и строящегося жилья с процентной ставкой от 12% и 12,5% годовых соответственно.
  • на индивидуальное строительство собственного дома – от 13% годовых,
  • на приобретение земельного участка или любой загородной недвижимости – от 12,5 %,
  • на приобретение/строительство места/гаража для личного автомобиля – от 13%.

Кроме них постоянно действуют две социальные программы: военная ипотека и ипотека с реализацией в качестве первоначального взноса материнского капитала.

Несколько лет назад потенциальным заемщикам предлагалось самостоятельно выбрать, какую из схем погашения выбрать: с аннуитетными или дифференцированными платежами.

Сейчас же такого выбора не предусмотрено — согласно условиям кредитного договора и прилагаемому графику внесения платежей, погашение ипотечного займа осуществляется равными, аннуитетными проплатами.

Дифференцированные платежи

При дифференцированной схеме погашения займа предполагается, что обязательные ежемесячные платежи не обладают одинаковым размером, а уменьшаются с течением времени.

Все дело в начисляемых на «тело займа» (оформленную сумму в кредит) процентах.

При дифференцированной схеме каждый платеж состоит из:

  • части задолженности,
  • начисленных процентов,
  • дополнительных комиссий, сборов банка, если они подразумеваются.

Тело займа постепенно уменьшается, уменьшаются и начисляемые на него проценты. Соответственно, и ежемесячные платежи со временем становятся меньше.

Если произвести необходимые арифметические расчеты, то станет очевидной выгодность такой схемы: при долгосрочных займах, рассчитанных на 20-30 лет, она позволяет существенно сократить затраты.

Например, при займе в 1 миллион рублей, оформленном на 30 лет под 15% годовых, разница составит примерно в 1,2 миллиона, а на 10 лет – порядка 100 тысяч рублей.

Аннуитетные платежи

Аннуитетная схема более привычна и традиционно используется при ипотечном кредитовании. Согласно ей, все платежи обладают одинаковым размером весь срок кредитования.

Но в первой половине срока погашения их сумма в основном состоит из начисленных процентов и комиссий банка, то есть заемщик «оплачивает» услуги банка в первую очередь. А во второй половине начинает погашаться само «тело займа».

Удивление заемщиков, решивших по каким-либо причинам прибегнуть к рефинансированию ипотеки, вполне объяснимо: если срок проплат по ипотеке не успел достигнуть своей середины, то сумма задолженности банка, «тело займа», существенно не изменилась – вполне возможно, осталась прежней.

Поэтому от идеи переоформить ипотеку на других, более лояльных условиях рациональней отказаться вообще – аннуитетная схема сводит на нет всю выгодность возможности перекредитования.

Что выгоднее?

Почему большинство банков отдают предпочтение аннуитетной схеме начисления процентов? Свою прибыль, согласно заключенному с заемщиком кредитному договору, они все равно получат – и не важно, в первые годы погашения ипотечного займа или последующие.

Все дело в действующем ФЗ «Об ипотеке».

Согласно его положениям, сумма ежемесячных платежей не может составлять более половины основного дохода. А при дифференцированных платежах основная финансовая «нагрузка» приходится на первые месяцы.

Для сравнения приведем расчеты для суммы займа в один миллион рублей сроком на 10 лет под 14% годовых:

Схема начисленияСрок кредитования и процентная ставкаРазмер первого платежаРазмер последнего платежа
Аннуитетная10 лет, 14% годовых1553015530
Дифференцированная10 лет, 14% годовых200008430

Если согласно предоставляемым документам на рассмотрение сумма ежемесячного дохода у потенциального заемщика не будет превышать сорока тысяч рублей, при аннуитетной схеме одобрение вполне возможно, а вот при дифференцированной – вряд ли, дохода явно недостаточно.

Банк вынужден будет отказать в предоставлении займа, тем самым теряя потенциального заемщика как своего клиента.

Именно поэтому на российском кредитном рынке в основном преобладает аннуитетный платеж в качестве основного способа погашения ипотечного займа.

Как показывает практика, большинство заемщиков склонны психологически переоценивать свои финансовые возможности, сознательно ища возможность оформить ипотеку с дифференцированными платежами.

Но увы, уменьшаются они не так стремительно как хотелось бы. И со временем радость от выгодного приобретения вожделенных квадратных метров и греющая надежда воспользоваться со временем программами рефинансирования очень скоро омрачается.

Отказывать себе и своим близким в маленьких радостях, в виде совместных походов в кафе, кино и культурные заведения, в выезде на отдых на протяжении года, двух, трех и более лет, откладывая «на потом», действует угнетающе.

Если обратиться вновь на приведенные выше табличные расчеты, то свои серединные значения порядка 15-16 тысяч рублей платежи приобретут только по происшествию пяти лет. И только потом начнут понемногу уменьшаться.

Готовы ли вы к этому? Большинство заемщиков – нет.

А вот равные, но менее обременительные платежи позволяют психологически «приспособиться» к финансовой нагрузке, перераспределить семейный бюджет оптимальным образом, обеспечив наиболее комфортный образ жизни.

Согласно рекомендациям экспертов, если заемщик рассматривает оптимальный срок для погашения ипотеки в пределах десяти лет, то целесообразно отдать предпочтение аннуитету.

А вот мнения по поводу более долгосрочных займов во многом расходятся.

Математические расчеты показывают, что переплаты существенно разнятся, при аннуитете они довольно существенны (как приводилось выше, при оформлении кредита на 30 лет могут составлять порядка одного миллиона рублей).

Но если есть возможность вносить ежемесячно платежи больше, зачем растягивать финансовое бремя на 30 лет? В любом случае – решать вам.

Сбербанк отдал предпочтение аннуитету, оставив за заемщиками возможность без взимания дополнительных комиссий и штрафов гасить задолженность досрочно, с перерасчетом оставшейся суммой долга.

: Аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке — что выбрать?

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://ipotekam.com/banki/sberbank/differencirovannye-i-annuitetnye-platezhi.html

Расчет графика дифференцированных платежей с учетом досрочных погашений

Ипотека с дифференцированными платежами в сбербанке

На данный момент в банках выдается достаточно большое количество кредитов.Как известно существует два способа погашения кредита — с помощью аннуитетных или дифференцированных платежей.

Кредиты с дифференцированным типом платежей преобладают в Сбербанке. Сбербанк выдает кредиты с дифференцированным типом платежей. К таким кредитам относятся автокредиты и ипотека.

Расчет дифференцированного платежа достаточно прост.

Рассмотрим формулы расчета дифференцированных платежей.

Расчет дифференцированного платежа. Формула дифференцированного платежа

Формула для расчета дифференцированных платежей по кредиту:
Остаток основного долга берется на дату платежа.Количество процентных периодов – срок (в месяцах) до окончания кредита.Процентная ставка – годовая процентная ставка по кредиту.

Деление на 100 и на 12 производится для перевода ставки в проценты и вычисления процентов за один расчетный период (месяц).Как видно формула состоит из 2х частей. Первая часть формулы — это константа всегда, т.е для любого месяца. Сумма долга деленная на число месяцев.Эта часть платежа идет в погашение основного долга.

К примеру если брать кредит 120 тыс на 12 месяцев по ставке 10%, то постоянная часть дифференцированного платежа будет равна

120 000 /12 = 10 000 рублей.

Теперь рассчитаем переменную часть, которая зависит от суммы основного долга. Сумма основного долга также является переменной во времени и зависит от номера платежа.Вот формула переменной части

Эта часть идет в погашение процентов.

Рассчитаем сумму в погашение процентов для первого платежа

120 000 * 10/(100 * 12) = 1000 рублей.

Первый платеж по дифференцированному займу таким образом будет равен постоянная часть + переменная часть =

10 тыс + 1 тыс = 11 тыс. рублей.

Рассчитаем второй платеж по кредиту.Постоянная часть у нас получится та же, 10 тыс. рублей.

Рассчитаем сумму основного долга после первого платежа

120 тыс — 10 тыс = 110 тыс.

Исходя из новой суммы основного долга посчитаем проценты по кредиту

110 000 * 10/(100 * 12) = 916,67

Второй платеж по дифференцированному займу равен

10000 + 916.67 = 10916.67

Далее можно продолжить аналогично — посчитать сумму основного долга для третьего платежа и рассчитать третий платеж.Но проще воспользоваться онлайн версией кредитного калькулятора.

Вот что мы получим при расчетах

Как видно, два первые платежа совпали с рассчитанными вручную. Совпадут и осталные, если считать дальше.

Так можно постоить график платежей по дифференцированному кредиту в Сбербанке.

Дифференцированные платежи и досрочное погашение.

В случае досрочного погашения дифференцированного кредита происходит уменьшение суммы основного долга.Допустим между датами первого и второго платежа мы сделали досрочное погашение на 20 тыс. рублей.Произведем рассчет нового платежа по кредиту после досрочного погашения.

Для начала рассчитаем сумму основного долга по кредиту на третий месяц

Сумма ОД = Остаток долга — Сумма в уменьшение ОД — Досрочное погашение

Подставим данные в формулуОстаток долга= 110 тыс.Сумма в погашение ОД = 10 тыс.

Досрочные погашения = 20 тыс.

110 000 — 10 000 — 20 000 = 80 000 рублей

Ставка по кредиту осталась той же, 10 процентов
А вот срок кредита изменится.

Новый срок = Число месяцев — Номер месяца досрочного погашения

Посчитаем новый срок

12 — 2 = 10 месяцев

Теперь рассчитаем новый кредит на сумму 80 тыс. на 10 месяцев под 10 процентов годовы

Сумма в погашение ОД = 80 000/10 =8 000 рублей

Рассчитаем платеж по процентам для кредита после досрочного платежа

Проценты по кредиту = 80 000 * 10/(100 * 12) =666,67

Теперь рассчитаем сумму нового платежа после досрочного погашения

Сумма диффер. платежа = 8000 + 666,67 = 8666.67

Если у займа несколько досрочных платежей, то расчет происходит аналогично. Берется сумма долга, отнимаются досрочные погашения, вычисляется новый платеж в уменьшение суммы основного долга.

В конце вычисляется процентный платеж и общий платеж.На рисунке показан расчет кредита с несколькими досрочными погашениями.

Как видим, расчеты платежа после досрочного погашения сделанные вручную и с помощью кредитного калькулятора совпали.

Пример расчета ипотеки. Калькулятор дифференцированных платежей

Рассмотрим входные данные для расчета ипотекиВходные данные для расчета кредита с дифференцированными платежами.Пусть мы хотим взять ипотеку на 2 млн. рублейПроцентая ставка = 12.5%Срок 10 лет или 120 месяцевДата выдачи — текущее число.

Вводим эти данные на экран расчет кредита, указываем дифференцированный тип платежей.

Получаем график платежей:Из графика видно, что ежемесячный платеж все время снижается.Проценты, которые платим банку, также уменьшаются.А вот сумма в уплату долга постоянна.

Все акции и скидки
банков и МФО

Смотрите все акции крупных банков и МФО,
получайте скидки, кешбек и подарки

Копирование материалов с сайта без согласия автора запрещено. Более подробно на http://mobile-testing.ru/rules

Источник: http://mobile-testing.ru/loancalc/graded_payments_for_mortgage/

Юр-Оплот
Добавить комментарий