Как прописать в договоре аренды предоплату

Аванс по арендной плате

Как прописать в договоре аренды предоплату

Да, если договором аренды предусмотрены именно такие санкции за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель вправе начислить пени, поскольку арендатор нарушил условие договора, оплатив аренду позже установленного срока.

Если условиями договора аренды предусмотрены иные санкции, или в том случае, если арендатор не согласен с начислениями санкций, действия арендодателя можно оспорить  судебном порядке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Рекомендация: Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора

Если арендатор будет нарушать условия заключенного договора, арендодатель может применить к арендатору определенные санкции. Какие именно это будут санкции, зависит от условий договора.

Кроме того, в большинстве случаев арендодатель сможет выбирать один из нескольких вариантов санкций или даже предъявить сразу несколько требований*. Например, о взыскании неустойки и о расторжении договора.

Юристу арендодателя нужно знать, что именно можно потребовать от арендатора при нарушении им тех или иных условий договора аренды.

Арендатор не выполняет обязанность по внесению арендной платы

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства.

Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п.

3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа.

Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ. Подробнее об этом см.

Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей.

Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду. Как возразить на этот довод арендатора ?

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.

В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакциипостановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Кроме того, поскольку обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом является денежным обязательством, то арендодатель может при определенных условиях удерживать имущество арендатора до момента полного погашения имеющейся задолженности. Это право арендодатель может реализовать при условии, что стороны по договору аренды являются предпринимателями (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным.

Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.

Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях:

1. Если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после.

Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.

Пример условия договора аренды о праве арендодателя на удержание имущества арендатора

«В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней, арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».

2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании.

Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.

Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

Пример из практики: суд признал незаконными действия арендодателя по удержанию имущества арендатора, поскольку спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора

Истец (арендатор) обратился в суд с иском об истребовании у ответчика (арендодателя) своего имущества, которое находилось в ранее арендованных помещениях.

Как следовало из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части внесения арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора.

Как установили судебные инстанции, спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора. На основании этого требования арендатора были удовлетворены, а действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение были признаны неправомерными (постановление ФАС Московского округа от 31 января 2011 г. № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150).

В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать.

Пример из практики: суд признал правомерным удержание арендодателем имущества арендатора

Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды. При этом суд мотивировал свой вывод следующими обстоятельствами:

  • в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;
  • между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10).

Рекомендация: Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег

Особенности ответственности за нарушение денежного обязательства

При просрочке исполнения денежного обязательства на сумму долга начисляются проценты по учетной ставке банковского процента в местожительстве (местонахождении) должника на день исполнения обязательства или его соответствующей части. Узнать актуальную информацию о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ можно на официальном сайте Банка России.

Договором может быть предусмотрен иной размер процентов, начисляемых на сумму долга в случае просрочки платежа (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Например, кредитор может включить в договор условие о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами на период просрочки начисляются не по ставке рефинансирования ЦБ РФ, а по иной, более высокой процентной ставке.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3 ст. 395 ГК РФ).

Посчитать сумму процентов по статье 395 Гражданского кодекса РФ можно, например, насайте Арбитражного суда г. Москвы.

Законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку при просрочке исполнения денежного обязательства. В этом случае кредитор вправе предъявить требование о взыскании либо неустойки, либо процентов по статье 395Гражданского кодекса РФ.

При этом факт и размер убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, кредитору доказывать не нужно (п. 6 постановления № 13/14).

Данное правило вытекает из общеправового принципа о том, что за одно правонарушение по общему правилу не может быть назначено более одной меры ответственности.

Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются за каждый день просрочки.

При этом обязательство по уплате этих процентов считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти проценты начисляются.

Срок исковой давности по требованиям об уплате процентов исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. № 1861/10.

Правовая природа процентов за пользование чужими денежными средствами схожа с правовой природой неустойки как меры гражданско-правовой ответственности.

По этой причине размер процентов, начисленных по статье 395 Гражданского кодекса РФ, может быть снижен судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ по правилам для неустойки (п. 7 постановления № 13/14).

При этом размер процентов может быть снижен только по соответствующему заявлению стороны в споре (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В то же время, если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, исчисленных по статье 395Гражданского кодекса РФ, то кредитор вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму (п. 2 ст. 395 ГК РФ).

Алла Пыжова,
эксперт БСС «Система Главбух»

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/29063-pravomerny-li-peni-za-prosrochku-avansa-po-arendnoy-plate

Типовой договор аренды

Как прописать в договоре аренды предоплату
страницу

Типовой договор аренды квартиры

Москва, 20__ год

Гр._____________________________________________________________________________________________________________________________________________
именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и

гр.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________

именуемый в дальнейшемАРЕНДАТОР, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ  ДОГОВОРА

АРЕНДОДАТЕЛЬ сдает в аренду АРЕНДАТОРУсроком на _________________________________________________________

жилоепомещение общей площадью ___________________________    кв.м., состоящее из___________________________  комнат,

расположенноепо адресу: 19______, Москва,_______________________________________________________________

дом  _________, корп. ______________, кв.____________________, принадлежащее АРЕНДОДАТЕЛЮ на основании: ____________________________________________________________________________________________________________,

а АРЕНДАТОРобязуется своевременно вносить арендную плату за данное жилое помещениеАРЕНДОДАТЕЛЮ.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

2.1.       Предоставить впользование АРЕНДАТОРУ указанное жилое помещение, пригодное для постоянногопроживания, не позднее ________________________________  .

2.2.       Не обменивать,не продавать и не совершать других действий, приводящих к перемене владельцаданного жилого помещения, во время действия договора.

2.3.       Регулярно, 1-2раза в месяц, проверять и выяснять на городской телефонной станции размер задолженности АРЕНДАТОРА по оплате междугородных имеждународных телефонных переговоров и своевременно предъявлять счета по указаннойзадолженности  АРЕНДАТОРУ                                                 

2.4.       По истечениисрока действия договора принять от АРЕНДАТОРА данное жилое помещение .

2.5.       АРЕНДОДАТЕЛЬимеет право периодического осмотра данного помещения , но не чаще ___ раз(а) вмесяц.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1.       Соблюдать«Правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовойтерритории в РФ».

3.2.         Использовать указанное помещение, поддерживая в исправном состояниии не допуская ухудшения, порчи инженерного и другого оборудования, в том числемебели.

3.3.       Использоватьданное помещение в соответствии с его назначением, обеспечивая его сохранностьи сохранность вещей, указанных в Описи имущества.

3.4.       Вносить  арендную плату за данное жилое помещение всроки, указанные в п. 4.3.

3.5.       Своевременнооплачивать междугородные и международные телефонные переговоры.

3.6.       Возместитьматериальный ущерб, нанесенный жилому помещению, арендованному имуществу или прилегающимпомещениям по своей вине или небрежности, либо по вине или небрежностипроживающих с ним гостей.

3.7.       АРЕНДАТОРнесет ответственность за действия, нарушающие условия договора, всех лиц,проживающих вместе с ним  в данномпомещении или находящихся в нем с его ведома и согласия.

3.8.       Приобнаружении в квартире неисправностей оборудования и имущества немедленнопринимать все возможные меры по их устранению и сообщить о них АРЕНДОДАТЕЛЮ.

3.9.       Приобнаружении последствий противоправных действий третьих лиц в отношении данногожилого помещения и его имущества (хищение, грабеж, мошенничество и т.п. ), атакже при пожаре немедленно сообщить в компетентные органы (милиция, пожарнаяохрана и т.п. ) и АРЕНДОДАТЕЛЮ.

3.10.       АРЕНДАТОРне имеет права сдавать данное помещение в поднаем, если это не оговорено вспециальном соглашении с АРЕНДОДАТЕЛЕМ.

3.11.     По истечениисрока действия договора сдать по акту арендованное помещение АРЕНДОДАТЕЛЮ в томже состоянии, что и получил, за исключением естественного износа, произведя полныйрасчет по п.п. 3.4 и 3.5, и освободить не позднее 3-х дней с моментапрекращения договора.

3.12.     АРЕНДАТОРвправе использовать предоставленное по договору помещение в конторских целях пописьменному разрешению АРЕНДОДАТЕЛЯ.

3.13.     Допускать вданное жилое помещение АРЕНДОДАТЕЛЯ в соответствии с п. 2.5.

4. ПОРЯДОК  ОПЛАТЫ

4.1.         АРЕНДАТОР вносит АРЕНДОДАТЕЛЮ за пользование данным жилымпомещением  плату в размере

           ____________________________________________    в месяц.

4.2.       Вкачестве аванса АРЕНДАТОР выплачивает арендную плату за _______ месяц(ев)
в размере  ­__________________________________________________________________

4.3.       АРЕНДАТОРвносит арендную плату авансом за каждый следующий месяц не позднее
 __________________________________  числа текущего месяца.

4.4.       АРЕНДОДАТЕЛЬ не имеет права изменятьразмер  платы в течение срока действиядоговора без согласия АРЕНДАТОРА.        

4.5.       Все суммы, указанные в договоре вдолларах США, пересчитываются в рубли в день совершения платежа по курсу ЦБРоссии. Оплата производится в рублях.

4.6.         При получении от АРЕНДАТОРА (его представителя) арендной платыАРЕНДОДАТЕЛЬ заверяет факт получения денег своей подписью в нижеследующейтаблице в обоих экземплярах договора.

Оплачено (с – до)СуммаПодписьОплачено (с-до)СуммаПодпись

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ  РАСЧЕТЫ

5.1.       АРЕНДАТОРдополнительно оплачивает междугородные и международные телефонные переговоры .

5.2.       Оплатакоммунальных услуг производится за счет .__________________________________________________

             Электроэнергияза счет ________________________________________________________________________.

5.3.                                                                                                                                                                                                                            ___________________________________________________________________________________________ .

6. ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ ИРАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1.      Настоящийдоговор вступает в действие с момента подписания. Договор действует до______________________

______________________________________ г.

Договор составлен и подписан в 2-х экземплярах, находящихся наруках у сторон.

6.2.       Договор может быть изменен по соглашениюсторон, оформленному протоколом дополнительного соглашения, который послеподписания обеими сторонами составляет неотъемлемую часть договора.

6.3.       Досрочноерасторжение договора по инициативе АРЕНДОДАТЕЛЯ с возвращением аванса за вычетомоплаты времени фактического найма допускается в случаях:

·       нарушенияАРЕНДАТОРОМ п.п. 3.3, 3.4, 3.5, 3.7, 3.10, 3.12.

·       присистематических нарушениях АРЕНДАТОРОМ правил эксплуатации помещения и нормобщественного поведения.

АРЕНДОДАТЕЛЬ вправетребовать досрочного расторжения договора только после направления  АРЕНДАТОРУ письменного предупреждения онеобходимости исполнения им обязательства.

6.4.       В случае расторжения договора поинициативе АРЕНДОДАТЕЛЯ до истечения срока действия договора по основаниям, непредусмотренным п. 6.3., он (АРЕНДОДАТЕЛЬ) предупреждает АРЕНДАТОРА за десятьдней до предполагаемой даты освобождения помещения, возвращает аванс за вычетомоплаты времени фактического найма и выплачивает неустойку в размере месячной  платы за данное жилое помещение.

6.5.       АРЕНДАТОР вправе расторгнуть настоящийдоговор до истечения срока действия, предупредив АРЕНДОДАТЕЛЯ за десять дней допредполагаемой даты освобождения помещения. В этом случае  плата должна быть выплачена только до датыфактического освобождения помещения.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1.       Споры подоговору разрешаются Сторонами путем взаимных переговоров, а при не достижениисоглашения в Федеральном или третейском суде.

7.2.       Досрочноерасторжение договора по инициативе любой из Сторон не освобождает Стороныдоговора возмещения ущерба, предусмотренного настоящим договором.

7.3.       В случаенесоответствия действительности утверждений АРЕНДОДАТЕЛЯ, изложенных в п. 8.7 ип. 8.8, а также нарушении им п. 2.2 настоящего договора, он обязан выплатитьАРЕНДАТОРУ штраф в размере 100 % от суммы, указанной в п. 4.1 и выполнитьобязательство по п. 6.4.

7.4.

       В случаезадержки на срок более трех дней освобождения и передачи жилого помещенияАРЕНДОДАТЕЛЕМ или АРЕНДАТОРОМ другой стороне договора, а также при нарушениитребований к техническому и санитарному состоянию жилого помещения на моментпередачи, Сторона передающая обязана уплатить принимающей Стороне штраф вразмере 10% от суммы, указанной в п. 4.1 настоящего договора за каждый деньпросрочки и компенсацию за устранение технических и санитарных недостатков.

7.5.       В случаепричинения АРЕНДАТОРОМ АРЕНДОДАТЕЛЮ материального ущерба вследствиенедобросовестного исполнения настоящего договора АРЕНДАТОР обязан возместитьего до прекращения действия настоящего договора по рыночным ценам, сложившимсяна момент возмещения.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1.       Вуказанном жилом помещении установлен телефон № ____________________________ , зарегистрирован­ныйна телефонном узле за указанным адресом (отдельный, с блокиратором). На момент подписания договораабонентная плата внесена   до _______________________________________________200__г.

8.2.       Вопросыстрахования жизни, имущества, гражданской ответственности и рисков АРЕН­ДАТОРАи членов его семьи решаются за счет АРЕНДАТОРА отдельно от настоящего договора.

8.3.       Прилагаемая кдоговору опись имущества с перечнем имеющихся повреждений,  находящегося в данном помещении и являющегосясобственностью АРЕНДОДАТЕЛЯ, составляет его неотъемлемую часть.

8.4.       АРЕНДОДАТЕЛЬпри необходимости назначает _______________________________________________________________
ответственным за выполнение данного договора.

8.5.       Совместно сАРЕНДАТОРОМ в данном помещении будет проживать:

___________________________________________________________________________________________________________.

8.6. При изменении адресов прописки, проживания илиномеров телефонов, каждая из Сторон обязана письменно уведомить

   другую Сторону не позднее чем в течение 5дней с момента изменения.

8.7.       АРЕНДОДАТЕЛЬподтверждает, что все граждане, имеющие право на данное жилое помещение, невозражают против сдачи его в аренду в соответствии с настоящим договором.

8.8.       АРЕНДОДАТЕЛЬподтверждает, что никакие обстоятельства не препятствуют ему сдавать квартиру варенду .

8.9.       Особые условия _________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

                                   АРЕНДОДАТЕЛЬ                                                                                                         АРЕНДАТОР

_____________________________________________                           ____________________________________________

_____________________________________________                           ____________________________________________

Паспорт:серия _______ № _______________________                           Паспорт:серия _______ №______________________

выдан________________________________________                           выдан_______________________________________

_____________________________________________                           ____________________________________________

прописан_____________________________________                           прописан____________________________________

_____________________________________________                           ____________________________________________

тел.дом.\сл. ___________________________________                           тел.дом.\сл. __________________________________

Договор стороны прочитали, с его содержанием полностью согласны.

Опись имущества

(перечень имеющихся повреждений)
(дана по соглашению сторон)

1.____________________________________________         ____________________________________________

2.____________________________________________         ____________________________________________

3.____________________________________________         ____________________________________________

4.____________________________________________         ____________________________________________

5.____________________________________________         ____________________________________________

6.____________________________________________         ____________________________________________

7.____________________________________________         ____________________________________________

8.____________________________________________         ____________________________________________

______________________________  АРЕНДОДАТЕЛЬ                    _________________________________ АРЕНДАТОР

«________»   _____________________________200_г.                     « _________ »   __________________________ 200_г.

страницу

Источник: http://arenda.mamadu.ru/dogovor.htm

Аванс, задаток, депозит по Договору аренды. Разница. – Aleks realty – на тему коммерческой аренды

Как прописать в договоре аренды предоплату

При заключении Договора аренды Помещения необходимо быть готовым к тому, что Собственник может попросить внесения денежных средств еще до начала Вами коммерческой деятельности в Помещении, в момент подписания Договора.

На практике существуют 3 (три) основных вида доп. платежей/расходов при заключении Договора аренды Помещения: аванс, задаток, депозит. Какая между ними разница, обязательно ли вносить все виды платежей, как снизить свои первоначальные расходы при аренде.

Чем отличаются аванс и депозит.

Авансовый платеж/аванс — это деньги, которые засчитываются в счет первых дней/месяцев начисления Арендной платы. То есть, они не являются ни штрафом, ни страховкой Арендодателя, ими можно оплатить только арендные дни.

Авансовый платеж практикуется чаще всего при заключении Предварительного договора аренды Помещения или в случае, когда согласовано существенное количество дней после подписания Договора на стройку/подготовку Помещения к открытию, только после которого произойдет открытие и начнется оплата аренды.

В случае, если вы сразу после подписания Договора приступаете к работе в Помещении, сразу подписываете Акт приема-передачи Помещения и начинает течь срок аренды, то, на мой взгляд, авансовый платеж не самая нужная обеим Сторонам процедура. Можно в самом Договоре прописать, что например «Арендатор вносит Арендную плату за первый месяц аренды в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора».

И тогда Авансовый платеж не нужен, в любом случае, даже если вы будете прописывать по Договору Аванс, вы все равно будете предусматривать некоторое количество дней после подписания на его перечисление, например, 3 банковских дня.

В случае заключения Предварительного договора аренды Собственник может попросить вас о внесении Аванса с тем, чтобы:

  1. Во-первых, быть уверенным в серьезности ваших намерений (отдали деньги → вы действительно планируете арендовать это Помещение, и не передумаете)
  2. А во-вторых, это удобно, можно еще до фактического начала срока аренды распоряжаться этими деньгами. И хотя с юридической точки зрения, Арендодатель получил всего лишь «аванс» за предстоящую сдачу в аренду, и пока не распоряжается этими деньгами, так как Помещение не передано в аренду, но фактически эти деньги уже находятся на его расчетном счете.

Обстоятельства/причиныдля заключения Предварительного Договорас одновременным внесением Аванса:

— Объект, который вы хотите арендовать, еще строится, не получен Акт ввода в эксплуатацию, но после окончания строительства Вы планируете взять часть данного Объекта или весь его в аренду. Такие Договоры заключаются в еще недостроенных ТЦ.

—Помещение физически занято другимиАрендаторами, но вы договорились, чточерез 5 месяцев, это Помещение будетеарендовать Вы, при этом вы хотитезаключить Предварительный Договораренды.

— Другие ситуации.

В случае, если Аванс не был израсходован, и Договор по каким-то причинам был расторгнут до истечения срока аренда, то аванс должен быть возвращен Арендатору. Аванс не является способом обеспечения обязательств Арендатора по Договору.

Формулировка аванса для Договора:

«Авансовый платеж – это денежные средства в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек, перечисляемые Арендатором Арендодателю согласно п.2.1.

настоящего Договора, которые подлежат зачёту Арендодателем в счет арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.

Если иное прямо не установлено настоящим Договором, то в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты прекращения действия настоящего Договора (в том числе его досрочного прекращения) Авансовый платеж в части, не зачтенной в счет арендной платы по условиям настоящего Договора, подлежит возврату Арендодателем на расчетный счет Арендатора.

П. 2.1.

В течение ___ (________) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора обеими Сторонами Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя Авансовый платёж в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек. Указанный Авансовый платёж засчитывается Арендодателем в счет Базовой арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.»

Обеспечительный платеж/Он же Обеспечительный депозит/Он же Обеспечение/Он же Депозит.

Обеспечительный депозит— денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся гарантией исполнения условий Договора, а также средством обеспечения, в случае неоплаты каких-либо платежей по Договору и/или причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя и/или нарушения обязательств Арендатора по Договору.

Обеспечительныйдепозит – распространенная практикакак в аренде жилой, так и не жилойнедвижимости. Если аванс – деньги,оплаченные непосредственно за арендуПомещения, то Депозит выступает именногарантией выполнения обязательств поДоговору.

Некоторые Собственники называют его Страховым депозитом, и не случайно, он действительно выступает страховкой Арендодателя от нерадивого Арендатора, который перестал платить Арендную плату.

Депозитможет быть засчитан:

— В счет Арендной платы, Эксплуатационных услуг, любых иных платежей, в том числе коммунальных.

— в счет оплаты неустоек, пени, штрафов по Договору. Причем, как правило, сначала Собственник возмещает себе из Депозита штрафы и пени, и только потом оставшуюся часть засчитывает в счет аренды.

— в счет компенсации ущерба, причиненного Арендодателю (документально подтвержденное повреждение Помещения /имущества Арендодателя по вине Арендатора и т.п.).

Кстати! Очень важно указать в Договоре или проконтролировать наличие пункта, предусматривающего, что Арендатор возмещает только документально подтвержденный ущерб, но ни в коем случае не убытки Арендодателя.

Таким образом, депозит выполняет иную функцию, по сравнению с авансом. Если аванс должен быть возвращен Арендатору при расторжении Договора в случае если Помещение не было передано в аренду, то Депозит может частично удерживаться в счет штрафов, если это предусмотрено Договором.

Депозиткак штраф.

НекоторыеАрендодатели прописывают условие, чтоОбеспечительный платеж остается уАрендодателя и не подлежит возвратуАрендатору, в случае одностороннеговнесудебного отказа Арендатора отисполнения Договора (одностороннийвыход Арендатора), обосновывая своюпозицию тем, что на поиск нового Арендаторанужно время и Арендодатель рассчитывал,сдавая Помещение в аренду, на то, чтоАрендатор будет находиться в Помещениив течение всего срока аренды (например, вы заключили Договор на 5 лет, но расторгличерез 3 года).

Ясчитаю такое условие о том, что Депозитудерживается как штраф и остается уАрендодателя в случае расторженияДоговора Арендатором, необоснованным.При согласовании условий одностороннеговыхода Арендатора, предусматриваетсяразумный срок на поиск нового Арендатора(как правило, выход за 60 или 90 дней), иАрендатор не обязан своими денежнымисредствами покрывать риски Арендодателя.

В крайнем случае, еще можно понять удержание Депозита как штрафа в случае виновных действий Арендатора (например, Арендатор существенно ухудшал состояние Помещения, в связи с чем Арендодатель расторг с ним Договор).

Хотя, как правило, в Договоре для таких случаев еще предусмотрена ответственность Арендатора: штрафы, пени, возмещение ущерба.

В случае если предусмотрен штраф, возмещение ущерба при расторжении Собственником Договора по вине Арендатора, то дополнительное условие о невозврате Депозита приведет к двойной/тройной ответственности за одно и то же нарушение.

Также хотелось бы отметить, что при заключении Предварительного Договора, я не рекомендую вносить депозит и аванс сразу. Что-то одно можно внести сразу, лучше аванс, а депозит уже после приемки Помещения.

Задаток.

Вредких исключительных случаях, самыесложные Арендодатели требуют внесениякроме аванса и депозита, также задатка.Или говорят об авансе, прописывая егокак «задаток». Но понятие аванса изадатка отличаются. Не в пользу Арендатора.

В случае отказа от приемки Помещения аванс возвращается всегда, а задаток нет, он удерживается Арендодателем. Такая разница предусмотрена ГК РФ. Я категорически против внесения задатков, особенно в размере полной Арендной платы. И никогда не согласовываю данное условие.

Могут произойти разные ситуации: вы найдете более подходящее Помещение, выяснятся какие-то скрытые недостатки, вы передумаете, в конце концов. Оставлять 100 % аренды как штраф неприемлемо. В случае, если Арендодатель настаивает на внесении задатка, можно предложить аванс в подтверждение своих намерений, или задаток но только в размере части Арендной платы (например, 10%)

ВПредварительном Договоре, или Соглашениио задатке, или Основном Договоре задатокможет быть прописан следующим образом:«В течение 3-х рабочих дней с датыподписания Договора арендатор оплачиваетзадатки в размере месячной суммы аренды,эксплуатационных и коммунальныхплатежей. В отсутствие задатков помещениев аренду не передается. В случае отказаарендатора от подписания Актаприема-передачи помещения в аренду,задаток остается у Арендодателя.».

Подводяитог:

Аванс,задаток, депозит выполняют разныефункции. Для минимизации расходовПредпринимателя при аренде Помещенияя рекомендую по возможности отказыватьсяот внесения всех платежей, кромеавансового.

Источник: https://aleks-realty.ru/commercial-terms/avans-zadatok-depozit-po-dogovoru-arendy-raznitsa

Договор аренды с предоплатой

Как прописать в договоре аренды предоплату

› Административное право ›

17.10.2019

Ответ: В договоре аренды в разделе о порядке расчетов необходимо специально указать конкретную сумму, являющуюся авансом за определенный период аренды, или порядок ее расчета, порядок и срок ее уплаты, а также порядок зачета в счет исполнения обязательства по уплате арендной платы.

На случай расторжения договора аренды возможно предусмотреть положение о возврате аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, а также порядок и срок его возврата.

Обоснование: Аванс представляет собой денежную сумму, уплачиваемую одной стороной договора в пользу другой в счет причитающихся с нее платежей до момента осуществления последней исполнения своего обязательства. Аванс по своей правовой природе является предварительным платежом, который подлежит возврату в случае, если обязательство не будет исполнено по тем или иным причинам.

При расторжении договора, если размер встречных предоставлений сторон не является эквивалентным, аванс подлежит возврату, поскольку в ином случае на стороне участника договора, не возвратившего аванс, возникает неосновательное обогащение ( п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к договору аренды при его расторжении аванс подлежит возврату арендатору арендодателем за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического пользования арендуемым имуществом, если иное не предусмотрено договором аренды ( ст. 421 ГК РФ).

В каком размере и в каком порядке уплачивается аванс

При заключении договора аренды арендатор, как правило, вносит плату за первый месяц аренды авансом, а также сумму обеспечительного платежа, кратную нескольким арендным платежам, которая удерживается арендодателем весь срок действия договора аренды как гарантия его надлежащего исполнения со стороны арендатора ( ст. 381.1 ГК РФ).

Стороны могут договориться о внесении арендатором авансом арендных платежей не только за первый месяц аренды, а сразу за несколько либо, наоборот, установить минимальный размер арендной платы на определенный срок или даже вообще освободить от нее арендатора.

Такие льготные условия, именуемые в гражданском обороте «арендными каникулами», устанавливаются на случай, когда в арендуемом помещении требуется выполнение ремонтных и отделочных работ по приведению помещения в состояние, пригодное для его коммерческого использования.

В случае если арендная плата установлена не в твердой сумме, а одним из способов, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ, например в виде процента от торгового оборота (выручки) арендатора, размер авансового платежа должен быть определен в твердой денежной сумме, поскольку на момент его уплаты конкретный размер арендной платы сторонам неизвестен.

Рекомендуется также включать в договор аренды условие о том, каким образом засчитываются авансовые платежи в счет арендной платы.

Аванс может вноситься в следующем порядке, в частности ( п. 1 ст. 614 ГК РФ):

— до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.);

— в установленную в договоре дату;

— либо до определенного числа месяца, который предшествует расчетному месяцу.

Основу расчета составляет сумма всего арендного платежа за пользование арендуемым имуществом.

Авансовые платежи, как правило, вносятся в денежной форме безналичным путем на счет арендодателя либо наличными денежными средствами в его кассу.

Между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями допускаются наличные платежи по договорам аренды в сумме, не превышающей 100 тыс. руб. в рамках одного договора ( п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов»).

Каков порядок возврата аванса при расторжении договора

При расторжении договора аренды или прекращении срока его действия арендатор вправе рассчитывать на возврат части не использованного аванса за вычетом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть иные правила на этот счет, например удержание арендодателем суммы аванса в качестве отступного при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ( ст. ст. 409 , 421 ГК РФ).

Если подобных условий договор аренды не содержит, аванс должен быть возвращен арендатору в срок, который указан в договоре, а если такой срок в нем не указан, то в течение семи дней с момента предъявления арендатором такого требования ( ст. 314 ГК РФ).

Требование о возврате аванса арендатором арендодателю направляется в письменной форме или с использованием иных каналов связи, предусмотренных договором аренды (электронная почта, факс, выгрузка электронного документа через личный кабинет на сайте и др.). Данный документ можно отправить по обычной почте ценным письмом под опись вложения или вручить нарочным с фиксацией факта его получения со стороны уполномоченного представителя арендодателя.

Как оформить условия об уплате и возврате аванса в договоре аренды

Условие об уплате аванса включается в раздел договора аренды об оплате. Например, после положений о размере арендной платы, ее составных частях (базовая и переменная) и сроке внесения стороны могут указать условие об авансовом платеже. В частности, указываются размер авансового платежа, срок его уплаты, порядок зачета и иные условия (при наличии).

Пример. Условие об авансовых платежах в договоре аренды

Арендатор вносит арендную плату авансом в срок до 10-го числа месяца, предшествующего очередному периоду аренды. Авансовый платеж в полном объеме засчитывается в счет оплаты соответствующего периода аренды.

Для возврата аванса в договоре аренды указывается, что при расторжении или прекращении договора аренды арендатору возвращается уплаченная им в авансовом порядке арендная плата за один или несколько месяцев аренды за минусом суммы, пропорциональной периоду фактического использования арендуемого имущества. За нарушение арендодателем срока исполнения данной обязанности арендатор может начислить ему неустойку, если она была предусмотрена договором аренды, или штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ, если нет.

Пример. Условие о возврате авансового платежа по договору аренды

В случае прекращения или расторжения договора арендодатель обязуется вернуть арендатору сумму неиспользованного авансового платежа в течение семи дней со дня прекращения (расторжения) договора.

Информация предоставлена справочно-правовой системой «КонсультантПлюс».

Автор документа

число консультаций:81
отмеченных лучшими:5
ответов к документам:52
размещено документов:927
положительных отзывов:83
отрицательных отзывов:6

Соглашение о задатке

г. __________________ «____»______________20__г.

паспорт: серия ________ №________________ выдан________________________________

_________________________________ дата выдачи ___________________ код __________,

именуемый(ая) в дальнейшем «Задаткодатель», с одной стороны,

и Г-н(жа)____________________________________________________________________ паспорт: серия__________ № ____________ выдан ________________________________ _________________________________ дата выдачи _________________________________, проживающий по адресу: _______________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Задаткополучатель», с другой стороны, заключили настоящее

соглашение о следующем:

1. Предмет соглашения

1.1. Задаткополучатель получил от Задаткодателя сумму в размере _______________________ (____________________________________________________)

рублей в качестве гарантии выполнения его обязательства заключить договор найма жилого помещения, ежемесячная плата за найм которого составляет __________________

(___________________________________________). Жилое помещение расположено по адресу:________________________________________________________

1.2. Сумма оговоренная в п. 1.1 передается Задаткодателем Задаткополучателю в счет

причитающегося платежа за найм Жилого помещения и включается в стоимость Найма

1.3. Задаткодатель обязан произвести оплату Найма Жилого помещения в течение срока действия настоящего Соглашения.

1.4. В случае отказа Задаткодателя сумма, внесенная в качестве гарантии выполнения его обязательств заключения договора, остается у Задаткополучателя.

1.5. В случае отказа Задаткополучателя от сдачи в наем Жилого помещения описанного вп.1.1, он оплачивает сумму оговоренную в п.1.1 в качестве гарантии выполнения его

обязательств заключения договора, возвращается Задаткодателю в двойном размере.

2. Срок действия Соглашения

2.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с «_____»_________________ года и действует до«____»____________________ года.

3. Дополнительные условия

3.1. Данное Соглашение составлено в двух экземплярах — по одному для каждой из Сторон.

4. Подписи сторон

Задаткодатель _________________________ Задаткополучатель ______________________

Источник: https://mmmcalc.ru/dogovor-arendy-s-predoplatoj/

Юр-Оплот
Добавить комментарий