Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует.

Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы.

В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа.

Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить.

Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов.

То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании.

Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность.

Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является “чёрным”.

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

  • Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
  • Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
  • Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
  • Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
  • Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
  • Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
  • Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
  • В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
  • Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/zakljuchenie_dogovora_s_rieltorom_kak_ne_popast_vprosak_28136.html

Экслюзивный договор с агенством

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

По принятому на рынке недвижимости определению, эксклюзивный договор — это договор, заключенный между продавцом объекта недвижимости и посредником — риелторской компанией или агентством недвижимости относительно эксклюзивного права на реализацию этого объекта. На практике это означает, что право продавать ваш объект получает только то агентство, с которым заключен эксклюзивный договор, и никто другой.

В компаниях, которые стремятся вывести эксклюзивный договор на качественно высокий уровень, принято заключать с продавцом договор о предоставлении эксклюзивных услуг на реализацию объекта недвижимости. В этом документе четко прописаны как права продавца, так и права посредника. Часто главным условием такого договора является именно эксклюзивное право агентства на продажу данного объекта.

Права и обязанности

Как правило, в основной круг обязанностей посредника входит продажа объекта на условиях, указанных в эксклюзивном договоре. При этом основным пунктом является соблюдение оговоренной и прописанной стоимости и сроков реализации объекта недвижимости.

Таким образом, договор подразумевает, что посредник выполнил свои обязательства только тогда, когда объект продан не дешевле, чем об этом договорились продавец и посредник.

Иногда, если объект продан за более высокую цену, чем планировал продавец, и дороже, чем было записано в договоре, посредник получает право оставить разницу себе, однако этот вопрос может быть четко оговорен в договоре.

В полномочиях посредника, закрепленных договором, могут находиться также разработка, подача и – в исключительных случаях – оплата рекламной кампании в различные СМИ для обеспечения оперативной и эффективной продажи объекта. Как правило, за эффективность этой рекламы отвечает сам посредник, ведь если рекламные сообщения не найдут своего адресата и объект не будет продан, посредник не получит своего вознаграждения.

Кроме того, важным пунктом договора, который становится и главным аргументом в пользу эксклюзивных услуг, является обязательство посредника обеспечить правовую «чистоту» сделки при подписании договора купли-продажи и защитить интересы собственника объекта недвижимости — клиента риелторской компании. В данном случае предполагается, что клиент будет защищен от мошенников и сможет получить в полном объеме всю сумму за проданный объект.

Эти обязательные пункты предполагают, что посредник должен будет гарантировать своему клиенту полную безопасность и комфорт при проведении транзакции.

Клиенту не нужно будет самостоятельно задумываться о том, какова реальная рыночная стоимость принадлежащего ему объекта, какова рыночная конъюнктура, есть ли спрос на такие объекты.

Также клиент должен быть освобожден от хлопот, связанных с подачей объявления о продаже, от необходимости проверять серьезность намерений и финансовое состояние потенциального покупателя и беспокоиться по поводу схемы получения денег.

Клиенту не нужно будет выяснять порядок работы банковских учреждений, волноваться о безопасности передачи крупных сумм денег, искать нотариуса и думать об огромном количестве самых разных нюансов, связанных с процедурой продажи объекта недвижимости.

Удобства агента

Почему все больше риелторских компаний стремятся работать только на эксклюзивных началах? На этот вопрос есть главный ответ: эксклюзивный договор гарантирует, что качественные услуги агентства будут оплачены.

На юридическом языке это звучит так: эксклюзивный договор заключается в формировании единой системы работы с клиентом, защите интересов собственников и покупателей недвижимости, а также установлением единого понятного и прозрачного размера вознаграждения.

С точки зрения экспертов рынка недвижимости, эксклюзивный договор является первым шагом для создания цивилизованного рынка посреднических услуг, помогает избежать всевозможных спекуляций и делает сотрудничество клиента и риелтора честным и открытым.

Риелторы считают, что работая по эксклюзивному договору, выигрывает и потребитель посреднической услуги — ведь риелтор, согласно прописанным в договоре условиям, заинтересован оказать клиенту максимально качественную услугу на максимально выгодных для клиента условиях.

Иначе клиент эксклюзивный договор подписывать не будет.

В эксклюзивном договоре прописывается ответственность сторон. Как правило, эти пункты призваны защитить именно интересы исполнителя — риелтора, так как предусматривают в том числе судебный путь урегулирования споров, на который клиент — частное лицо — идет неохотно.

В частности, эксклюзивные договоры могут предусматривать такой пункт, согласно которому в случае необоснованного отказа клиента от услуг риелтора клиент обязан выплатить компенсацию или часть предусмотренного договором вознаграждения.

Иногда риелторы предусмотрительно завышают сумму компенсации при отказе от договора, чтобы клиенту было невыгодно его разрывать.

Доказывать «обоснованность» или «необоснованность» отказа от услуг посредника — дело сложное, а решение спора даже в судебном порядке будет носить слишком субъективный характер, поэтому такое условие договора позволяет существенно повысить защиту прав риелтора.

Чтобы не отпугнуть потенциального клиента возможными санкциями и разбирательствами, эксклюзивный договор часто предусматривает, что все споры, связанные с договором, его заключением, или споры, которые возникают в процессе выполнения его условий, решаются путем переговоров между представителями сторон — заказчика и исполнителя. В судебном порядке спор решается только если его не получается решить путем переговоров.

Подводные камни

Если эксклюзивный договор юридически грамотно составлен, то никаких проблем ни у риелтора, ни у потребителя его услуг, как правило, не возникает. Главное, чтобы стороны четко понимали ответственность и обязанности каждой из них, прописанные в договоре. Правда, проблемы иногда все-таки возникают.

Так происходит, в частности, при досрочном расторжении договора по инициативе продавца (клиента) в ситуациях, когда он вообще передумал продавать свой объект.

В таком случае, согласно условиям договора, он обязан возместить материальный ущерб риелторской компании, который она уже понесла при выполнении условий договора. Как правило, это затраты на проведение рекламной кампании.

Настоять на компенсации морального ущерба или недополученной прибыли риелторской компании практически не удается.

Бывают ситуации, когда расторгнуть договор может риелторская компания. Это случается, когда продавец существенно завышает стоимость объекта недвижимости или требует слишком скорой продажи.

Обычно риелторы соглашаются попытаться продать объект дороже среднерыночной стоимости не более чем на 20%.

При превышении ожиданий клиента на 20-30% среднерыночной цены агентства недвижимости, как правило, считают такую продажу невозможной, а рекламу объекта — бесполезной тратой собственных средств агентства.

В то же время разорвать эксклюзивный договор может как клиент, так и риелтор. Сделать это можно по обоюдному согласию или в случаях, определенных действующим законодательством. Чтобы разорвать договор в одностороннем порядке, сторона обязана предварительно сообщить в письменном виде об этом второй стороне.

Риелтор, который обнаружил, что клиент заключил эксклюзивные договора с двумя и более агентствами недвижимости, должен незамедлительно известить об этом других риелторов, с которыми клиент заключил соответствующие договоры, и довести до сведения клиента последствия нарушения договорных обязательств.

Стандарты профессиональной этики риелтора подразумевают, что в ходе переговоров клиента и риелторов, имеющих с ним эксклюзивные договоры по вопросу урегулирования возникшего спора, преимущественное право на оказание риелторской услуги имеет тот риелтор, который первым заключил эксклюзивный договор.

При этом риелторы будут настаивать на том, чтобы клиент погасил расходы, которые понесли участники спора.

Риелторы редко подписывают договора, которые в будущем могут вызвать проблемы. Чаще так делают именно клиенты — частные лица, которые не имеют достаточного опыта или юридической квалификации. Например, иногда агентства недвижимости условием заключения эксклюзивного договора считают передачу им правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

Это могут быть документы, подтверждающие право собственности или права аренды. Такое требование риелторы объясняют несколькими причинами.

С одной стороны, так им легче начинать переговоры с потенциальным покупателем, с другой стороны, передача правоустанавливающих документов гарантирует, что эти документы не будут переданы другому агентству, которое проведет сделку.

В то же время клиенты риелторских компаний должны понимать, что передача правоустанавливающих документов (особенно если агентство имеет письменное подтверждение того, что документы были преданы добровольно) открывает широкие возможности для мошенничества: объект может быть продан, а его владелец, не получивший за объект ни копейки, узнает о продаже только тогда, когда его придут выселять. Доказывать незаконность сделки придется долго, а успех разбирательства во многом будет зависеть от материальных возможностей пострадавшего или мошенника.

Полезно знать

Как правило, эксклюзивный договор подписывается по стандартной, утвержденной в риелторской компании форме.

Форма и содержание договора должны отвечать нормам действующего законодательства: только тогда нарушение договора стороны смогут оспорить в суде. Обычно в этом заинтересовано именно агентство недвижимости.

Естественно, если речь идет не о мошенниках. Клиенту останется только определить, имеет ли он дело с порядочными и законопослушными риелторами.

Многие стремящиеся к цивилизованным и признанным в мире формам работы агентства не считают риелторскую или посредническую услугу проданной, если не предусмотрены эксклюзивные права на представление интересов клиента. Это значит, что отсутствие эксклюзивного договора не обязывает риелтора начинать работу только исходя из устной договоренности.

Комиссионные агентства (вознаграждение за оказанную услугу) устанавливаются в виде процента от конечной стоимости объекта в случае его продажи или части арендной платы. Стандартный размер комиссионных при продаже составляет 5% суммы сделки (в большинстве случаев оплачивает покупатель).

При аренде стандартным вознаграждением считается от 50 до 100% от месячной арендной ставки. При этом реальные суммы принимаются к расчету, только если они фигурируют в договоре купли-продажи или аренды. Доказать, что клиент недоплатил вознаграждение, если в договоре купли-продажи фигурирует стоимость объекта по оценке БТИ, агент не сможет.

Даже если объект был продан за значительно более высокую рыночную цену.

Перед заключением договора агентство осуществляет экспресс-оценку объекта недвижимости, исходя из которой формулируются аргументы по обоснованию цены или арендной платы. Эта оценка служит только для внутреннего использования риелторской компанией, но объект не выставляется на продажу, если запрошенная клиентом цена превышает рассчитанную риелтором более чем на 20%.

Для продажи объектов жилого фонда (квартир) эксклюзивный договор заключается, как правило, на срок не менее трех месяцев.

Для реализации объектов коммерческой и загородной недвижимости на больший срок — не менее шести месяцев.

В этом случае более длительный срок обусловлен спецификой таких объектов: более высокой стоимостью коммерческой недвижимости и сезонностью интереса потенциальных покупателей к загородной недвижимости.

Кроме того, клиенту нужно понимать, что агентство недвижимости, как правило, работает преимущественно с теми клиентами, которые не возражают против открытой рекламы и продажи объекта с продвижением всеми возможными способами.

Это означает, что объявление о продаже объекта будет появляться в открытых источниках информации, специализированных газетах рекламных объявлений, иногда в виде баннера прямо на объекте.

Открытая информация позволяет значительно быстрее реализовать квартиру или помещение, но если речь идет о крупных и дорогих объектах — бизнес-центрах, торговых комплексах, на создание которых были направлены значительные средства, — владельцы выступают против открытой рекламы.

В этом случае против открытой рекламы могут выступить даже потенциальные покупатели, которые не хотят разглашать объемы своих активов в недвижимости.

В то же время отсутствие открытой рекламы отнюдь не означает, что эксклюзивный договор не может быть заключен.

Положительным аспектом, который должен склонить потенциального клиента в пользу эксклюзивного договора, является то, что, заключив такой договор, агентство не принимает комиссионное вознаграждение более чем с одной стороны, без уведомления всех сторон сделки и их информированного согласия.

Это значит, что вознаграждение за сделку риелтор получит только один раз.

Однако риелторы предупреждают, что услуги, предоставляемые агентством, не будут выходить за рамки их профессиональной компетенции: посредник поможет найти потенциального покупателя, но не будет отвечать за сроки выселения бывших владельцев.

Кроме того, стороны эксклюзивного договора обязуются не разглашать информацию о его условиях и предпринимают все зависящие от них действия, чтобы исключить возможность доступа к этой информации третьих лиц. Исключением являются случаи, когда такая информация должна быть предоставлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Источник: http://domik.ua/novosti/ekslyuzivnyj-dogovor-s-agenstvom-n34747.html

Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Согласно опросу, проведенному на нашем сайте (Куда вы обратитесь, чтобы продать квартиру?), 20% продавцов недвижимости хотели бы выставить свою квартиру во все агентства, не заключая при этом никакого договора.

Еще 14% проавших попробовали бы продать квартиру самостоятельно, без помощи агентств недвижимости.

Так нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать недвижимость, и действительно ли он помогает  быстрее продать квартиру, как уверяют агенты по недвижимости? Давайте разбираться…

Что такое эксклюзивный договор?

Эксклюзивный договор – это документ, согласно которому, агентство недвижимости обязуется оказать некие услуги. Обычно в этот перечень входит:

– консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;

– правовая экспертиза документов на недвижимость;

– размещение рекламы (вид и объем рекламы определяются, как правило, на усмотрение агентства);

– поиск покупателя на продаваемый объект;

– организация и проведение переговоров между Покупателем и Продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;

– подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе;

– оформление сделки, регистрация права собственности в Учреждении Юстиции;

– и где-нибудь последним пунктом идет «обеспечение сохранности документов, переданных продавцом недвижимости агентству».

Вот тут-то и кроется основная причина «упрямства» продавца: нежелание заключать эксклюзивный договор обычно вызвано опасением за сохранность передаваемых агентству документов на квартиру. Или еще больше – страхом, что, используя оригиналы правоустанавливающих документов, злоумышленники смогут продать квартиру без ведома хозяина.

Обоснована ли подобная тревога? Во-первых, принимая на хранение документы на квартиру, агентство выдает соответствующий договор хранения документов (расписку), в котором обязуется в случае утери или порчи документов восстановить их за свой счет и своими усилиями.

Во-вторых, продать квартиру без соответствующей доверенности, лично подписанной собственником недвижимости и заверенной нотариально, невозможно. Причем, в такой доверенности четко должно быть указано, кому и что именно доверяет сделать собственник (да еще, к примеру, и за какую цену).

Все равно опасаетесь? Обращайтесь в крупные, известные агентства недвижимости.

Или не оставляйте оригиналы документов вовсе – некоторые агентства идут навстречу и практикуют так называемый «мягкий эксклюзив» – все то же самое, только вместо оригиналов в агентстве остаются копии документов и «честное слово собственника», что ни с кем больше работать он не будет, кроме как с этим агентством.

Кстати, это и есть главная обязанность продавца, заключающего эксклюзивный договор с агентством: не заключать в период действия эксклюзивного договора аналогичного договора с другими лицами, не осуществлять самостоятельно поиск покупателя (особенно через другие АН), а в случае получения предложения от покупателей – адресовать их агентству недвижимости, являющемуся Стороной эксклюзивного договора.

Продажа без эксклюзивного договора

А если вообще никакой договор с агентством не заключать, будет ли АН заниматься продажей квартиры? Теоретически, да. Агентство занесет вариант в базу (состоящую порой из нескольких тысяч таких же объектов), будет предлагать потенциальным покупателям, если квартира соответствует критериям запроса, возможно, даже будет активно рекламировать. Сначала…

Вполне вероятно, что агентство разместит в средствах массовой информации «новенький» объект. И очень скоро обнаружит, что еще десяток АН рекламируют эту же квартиру. Да еще и собственник активно действует – присутствует тут же с контактами.

Ответ на вопрос, кому будут звонить покупатели в случае заинтересованности, вполне очевиден. Естественно, агентство просто не в состоянии рекламировать все объекты, находящиеся в базе.

Поэтому в зависимости от скорости отслеживания ситуации в каждом конкретном агентстве, эта квартира  рано или поздно будет снята  с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлтерской фирме или агенту тратить деньги на бесполезную рекламу?

Желая быстрее продать квартиру и обратившись в несколько агентств недвижимости, хозяин рассчитывал, что конкуренция только усилит эффективность, и квартира будет продана в кратчайшие сроки и по лучшей цене. На самом деле такие квартиры реализуются по остаточному принципу.

Риэлторы охотнее работают по эксклюзивным договорам, так как более защищены в вопросе получения комиссионных.

Агент, заключивший эксклюзивный договор, сам заинтересован в скорейшей продаже квартиры, поэтому он отслеживает рекламу, предлагает квартиру своим коллегам и знакомым в других агентствах, – словом, делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя.

Бояться эксклюзивного договора не стоит, а вот на условия расторжения договора необходимо обратить особенное внимание! Они прописываются в каждом договоре: где-то можно в любой момент расторгнуть эксклюзивный договор без особых санкций, в ином агентстве – не ранее оговоренного срока, а в другом – за досрочное расторжение еще и денег потребуют в возмещение напрасных трат на рекламу и проделанную специалистом работу (да, в общем-то, и справедливо).

Резюме n-s-k.net

Поручить продажу своей квартиры одному агентству в рамках эксклюзивного договора, выставить во все риэлтерские фирмы или заниматься решением этого вопроса самостоятельно – каждый выбирает для себя способ, исходя из наличия соответствующих знаний, свободного времени и готовности «добывать» информацию из различных источников. Главное, чтобы не получилось как в пословице «про дитя у семи нянек».

©  www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Цены на недвижимость Новосибирска

Недвижимость: кто платит – Продавец или Покупатель?

Реклама недвижимости: как следует понимать написанное

Как продать квартиру – советы для Продавцов

Зачем продавцу жилья нужен риэлтор?

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Что означает «срочный выкуп квартир»

Долевая собственность. Правила покупки

Как зарегистрировать право на недвижимость

Источник: http://www.n-s-k.net/fix/article/128

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры без выплаты штрафа

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Продажа или покупка недвижимости – достаточно сложный с юридической точки зрения вопрос. При совершении подобных сделок затрагивается сразу несколько законов, соблюсти которые одновременно бывает достаточно непросто.

Примером в данной ситуации может служить закон о защите прав потребителя, который позволяет пользователю услуги (который одновременно является продавцом квартиры) в любой момент отказаться от сделки, возместив при этом только фактически выполненный объем работы.

Но не только агентство недвижимости может стать жертвой. Клиенты недобросовестных фирм также часто становятся жертвами опытных мошенников, доказать вину которых бывает достаточно сложно.

Чтобы не стать жертвой обстоятельств, в данной ситуации важно правильно составить договор с агентством недвижимости, как расторгнуть который, должно быть прописано отдельным пунктом. При этом важно заранее предусмотреть несколько ключевых моментов:

  • все этапы сделки должны проводиться под строгим контролем квалифицированного юриста, причем продавцу квартиры не рекомендуется пользоваться услугами юриста, которого предоставляет агентство недвижимости;
  • для продавца важно предусмотреть вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости без выплаты штрафа, для чего следует прописать данную процедуру в договоре на продажу недвижимости;
  • чтобы исключить возможность затягивания во времени всей процедуры продажи дома или квартиры, договор с юридическим лицом должен иметь четкий срок действия. Тогда не придется ломать голову над вопросом, как не продлевать договор с агентством недвижимости.
  • следует внимательно отнестись к выбору риелтора, для чего желательно изучить историю компании, прочесть отзывы клиентов и сделать запрос о данной организации в налоговую и прочие службы, чтобы убедиться в подлинности срока реальной работы компании и чистоте сделок.

Возникновение спорных ситуаций

В настоящее время участники рынка отмечают общую тенденцию снижения возникновения спорных вопросов при совершении сделок с недвижимостью. Однако некоторые все же продолжают свое существование, создавая отрицательную репутацию как агентствам недвижимости, так и самой процедуре купли-продажи с участием посредника.

Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции.

Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре.

Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:

  1. Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента. Так как при рассмотрении дела в суде (если риелтор решит взыскать таким путем сумму своего вознаграждения) их может быть недостаточно, или это не будет считаться нарушением законодательства. Примером в данной ситуации может быть сумма сделки, которая зафиксирована договором в определенной валюте, которая в процессе поиска покупателя может обесцениться. В таком случае клиент обязан продать квартиру по цене, которая прописана в договоре, особенно если это эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Требования риелтора в данной ситуации не являются противозаконными, если условия договора не оговаривали перерасчетов итоговой цены при падении курса той или иной валюты. Следует отметить, что закон стоит на стороне потребителя, который может отказаться от услуги, просто возместив фактически оказанную часть услуги. При этом в некоторых случаях такая сумма может равняться нулю. Поэтому агентства недвижимости часто прибегают к таким процедурам, как оплата отдельных этапов работы, что вызывает дополнительные сложности при оформлении договора, а у клиента появляется больше трудностей с тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости.
  2. Отсутствие необходимости продажи недвижимости. У клиента может возникнуть такая ситуация, если он сам найдет покупателя на свой дом или квартиру, или необходимость продажи резко исчезнет по другой причине. В такой ситуации клиенту первым делом необходимо уведомить агентство недвижимости о сложившейся ситуации, после чего сторонам лучше всего решить спорные вопросы в договорном порядке. Если договор был не эксклюзивным, то вопрос о том, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости особых трудностей не вызовет, так как максимальные расходы, которые при этом понесет продавец квартиры – это вознаграждение агентства, которое может быть выплачено не полностью.
  3. Форс-мажорные обстоятельства. Если данный пункт был прописан договором, то он может сыграть на руку любой стороне, в зависимости от ситуации. При определенных условиях, независящих от сторон соглашения, действия договора могут быть прекращены, а с ними и обязательства ответственных лиц. Для клиента наличие форс-мажорных обстоятельств могут стать ответом на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, оставив агентство без вознаграждения.

Эксклюзивный договор

Данные тип договора предусматривает полную передачу права на продажу квартиры агентству недвижимости, так что клиент не вправе при этом сам вмешиваться в процесс продаже или продать квартиру без участия агентства.

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости – это один из самых распространенных вопросов в сфере торговли недвижимостью, поскольку процедура купли-продажи в данном случае может затрагивать финансовые интересы нескольких сторон.

Например, при совершении подобной сделки, посредник может также взять на себя строгие обязательства перед покупателем, и в случае их невыполнения понести немалые убытки, связанные со штрафными санкциями.

Поэтому, при заключении эксклюзивного договора, риелтор старается исключить вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на покупку квартиры, дав при этом максимальные гарантии клиенту в части того, что сделка будет выполнена качественно и в срок.

Поскольку расторжение эксклюзивного договора — это очень сложная процедура, а штрафные санкции при этом могут быть очень большими, то заключать такой договор рекомендуется только тем, кто окончательно решил продать недвижимость, так как единственным весомым условием расторжения такой сделки может быть грубое нарушение со стороны риелтора.

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/agentskie/kak_rastorgnut_dogovor_s_agentstvom_nedvizhimosti/

Юр-Оплот
Добавить комментарий