Квартира с перепланировкой в ипотеку от сбербанка

Квартиру с неузаконенной перепланировкой теперь можно купить в ипотеку

Квартира с перепланировкой в ипотеку от сбербанка

Неузаконенная перепланировка перестала быть препятствием для покупки квартиры в ипотеку. Сегодня многие банки готовы предоставлять жилищные кредиты на покупку перепланированных объектов. Правда, заняться согласованием проведенных работ со всеми государственными инстанциями все-таки придется. Но уже новым владельцам.

Еще несколько лет назад у ипотечных покупателей не было возможности приобретать жилье, где были произведены даже самые незначительные, но не узаконенные преобразования.

Банки отказывались предоставлять кредит, даже если в квартире, к примеру, вместо дверного проема была сделана арка или убраны встроенные шкафы.

Этой позиции до сих пор придерживаются кредитные организации с долей государственного участия, такие как Сбербанк и САИЖК.

Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.

Елена Мяло, директор ЦН «Северная казна – 1» (вторичный рынок и ипотека): «Такой ипотечный кредит банки не «дарят», они устанавливают определенные сроки, обычно от шести месяцев до года, чтобы заемщик узаконил перепланировку и доставил все документы в банк. Это отлагательное условие прописывается в кредитном договоре».
 

Если спустя отведенный срок заемщик «забудет» про данное обязательство, ничем хорошим для него это, скорее всего, не кончится. Во-первых, банк вправе провести проверку и в случае нарушения потребовать досрочного возврата кредита. А во-вторых, в случае возникновения страхового случая страховые компании могут отказать в выплате возмещения.

Если квартира с неузаконненой перепланировкой покупается в кредит, то на размер ипотечной ставки это обстоятельство никак не повлияет. Банк ее не уменьшит, но и не увеличит. Оценка будет производиться на тех же условиях, как для обычного объекта недвижимости.

Другое дело – рынок. Неузаконенная перепланировка классифицируется как недостаток и влияет на стоимость объекта. Покупатель может требовать дисконт, соразмерный сумме и время затратам на согласование со всеми инстанциями сделанных в квартире преобразований.

Проверка жилищной инспекции и возможные штрафы никогда не пугали собственников. Большинство владельцев сначала делали перепланировку, а только потом пытались ее узаконить. И только в том случае, если собирались продавать квартиру. Еще несколько лет назад купить квартиру с неузаконненой перепланировкой мог только покупатель за собственные, а не кредитные средства. А таких покупателей на рынке всегда было немного. Изменение политики банков, фактически, лишило стимула собственников узаконивать перепланировки.

Несмотря на изменение отношения банков к неузаконенным перепланировкам, принять в работу они готовы далеко на каждую квартиру.

Наталья Головко, руководитель направления по ипотеке бюро недвижимости Зыряновой: «Многое зависит от самой перепланировки. У банков есть свои аккредитованные оценщики, они приезжают и смотрят, возможно ли в будущем будет узаконить все произведенные в квартире работы».

Некоторые собственники совершают в квартирах радикальные преобразования.

К примеру, в одной квартире была оборудована сауна или были снесены абсолютно все внутренние перегородки (включая стены в ванную комнату).

Существует целый список перепланировок и переустройств, которые узаконить сложно или почти невозможно. Соответственно, ни один банк не примет такую квартиру в качестве залога по кредиту.

Список запрещенных перепланировок:

  1. Частичный демонтаж и снос несущих стен в панельных домах. В кирпичных домах в несущих стенах можно пробивать проемы, но только после усиления стены и оформления всех документов.
  2. Установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети.
  3. Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения.
  4. Размещение санузла и кухни над жилыми помещениями соседей (не относится к жителям первого этажа).
  5. Объединение комнаты и кухни в однокомнатных квартирах с газовой плитой
  6. Удаление стены между комнатой и балконом с выносом на балкон радиатора. При этом допустим демонтаж подоконной части с установкой раздвижных дверей без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон.
  7. Изменение габаритов помещения, в результате которого образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра
  8. Заваривание противопожарных люков на лоджиях
  9. Демонтаж вентиляционных каналов (ведет к снижению воздухообмена во всех нижних квартирах). Но данная процедура может быть осуществлена жителями первого этажа, если они готовы отказаться от естественной вентиляции.

***

Изменение отношения банков к кредитованию квартир с незаконной перепланировкой существенно расширили выбор жилья для ипотечных покупателей. Теперь заемщик может приобрести квартиру, даже если пакет документов на нее не совсем полный.

Раньше от понравившегося варианта приходилось отказываться или ждать, пока продавец приведет все бумаги в порядок, сейчас такую квартиру купить в ипотеку можно. Правда, согласованием перепланировки новому владельцу придется заниматься в первый год после покупки.

О том, как самостоятельно узаконить перепланировку читайте в материале – http://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/kak_uzakonit_pereplanirou.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/6966

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка

Квартира с перепланировкой в ипотеку от сбербанка

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка требует обязательного письменного согласия кредитной организации. Заёмщик, который нарушит это требование, будет вынужден оплачивать солидный штраф.

Если клиент Сбербанка не хочет терять залоговый объект, то ему следует внимательно отнестись к подготовке бумаг, разрешающих перепланировку.

Сбор документации и подготовку проекта можно поручить специализированной компании.

Что такое перепланировка?

Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

  1. Перепланировка по эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида перепланировки достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной перепланировки происходит в течение 2 месяцев;
  2. Проектная перепланировка. Этот вариант переделки ипотечной квартиры требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки квартиры;
  3. Капитальная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

Все изменения в конструкции ипотечной квартиры должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке).

Отчётную документацию необходимо предоставить работнику Сбербанка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник Сбербанка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта.

Если изменения, внесённые в планировку ипотечной квартиры, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

Специалисты кредитного отдела Сбербанка внимательно следят за перепланировкой залогового имущества. Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность.

Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительные перепланировки станут непреодолимым препятствием для продажи залоговой квартиры.

За рассмотрение заявления о перепланировке Сбербанк взимает комиссионное вознаграждение.

Как сделать перепланировку законной?

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка должна быть согласована с органами местного самоуправления (районной администрацией). Изменить конфигурацию квартиры может только её собственник.

Для осуществления перепланировки необходимо собрать следующие бумаги:

  1. Заявление;
  2. Письменное согласие, подписанное владельцами жилой площади;
  3. Бумаги, подтверждающие право собственности на жильё;
  4. Проект, учитывающий государственные стандарты;
  5. Техпаспорт ипотечной квартиры;
  6. Отчёт страховой компании, специалисты которой не возражают против перепланировки квартиры;
  7. Если дом, в котором расположена квартира, является памятником культуры, то потребуется справка от соответствующей государственной структуры.

Завершение перепланировки в обязательном порядке подтверждается актом, подписанным членами приёмочной комиссии. Состав комиссии определяют работники районной администрации (согласно ст.

28 Жилищного кодекса России).

Если перепланировка сделана незаконно (с отступлением от ГОСТа или с нарушениями строительного плана), то хозяину квартиры грозит крупный штраф и административная ответственность.

Если «строительные инновации» не будут устранены в срок, определённый судом, то жилплощадь будет реализована в ходе специальных торгов. Суд может одобрить перепланировку, если она не нарушает интересы жильцов многоквартирного дома, и не представляет опасности для жизни людей. В этом случае хозяин квартиры отделается только штрафом. Также ему придётся оплатить судебные издержки.

Какие перепланировки нужно согласовывать в суде?

В некоторых случаях перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка требует составления искового заявления. К таким изменениям планировки помещения относится:

  • Увеличение проёмов в несущих стенах крупнопанельных домов;
  • Соединение «карманов» смежных жилых помещений, расположенных на одном этаже;
  • Пристройка балконов;
  • Закрытие пространства под лоджией первого этажа при помощи капитальных конструкций;
  • Разрушение оконного блока и подоконной конструкции, относящейся к наружной стене;
  • Расширение туалета и ванной комнаты за счёт пространства помещений, расположенных на нижнем этаже (данная норма не касается квартир, которые расположены над подвальными помещениями);
  • Создание комнат, не имеющих естественного освещения;
  • Модификация вентиляционных шахт и проходов (данную перепланировку могут производить только жильцы, живущие на первом этаже);
  • Соединение туалета и жилой комнаты (допускается создание прохода, соединяющего ванную и нежилое помещение).

Рассмотрение искового заявления может занять несколько месяцев. Капитальные строительные работы должны быть одобрены МЧС, СЭС, пожарными и прочими государственными структурами. Некоторые перепланировки нельзя вывести в область правового поля ни при каких условиях.

Речь идёт о сносе элементов фасада дома, изменении размеров санузла, выносе батарей на балкон. Перепланировке не может быть подвержена конструкция, соединяющая кухню с другими комнатами (норма актуальна для комнат, в которых установлена газовая плита или колонка).

Какую информацию нужно указать в заявке на перепланировку?

В заявлении о перепланировке необходимо указать следующие данные:

  • ФИО;
  • Паспортные данные;
  • Номер кредитного договора;
  • Адрес залоговой квартиры;
  • Краткое описание проекта перепланировки;
  • Подпись заёмщика;
  • Дата заявки.

Заявление будет рассмотрено в течение 6-7 дней. В случае отказа Сбербанк предоставит письменное объяснение своего решения. Наиболее частыми причинами отказа являются несвоевременное внесение ипотечного платежа или страховой премии, а также несогласованное со Сбербанком заселение квартирантов.

Какие последствия может иметь неправильная перепланировка?

Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2016 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.

Владелец ипотечной квартиры решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены.

Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом.

На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальную перепланировку. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.

Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконная перепланировка квартиры на первом этаже привела к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.

В некоторых ситуациях незаконная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену.

После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия.

Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.

Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.

Ипотека и перепланировка квартиры

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry-ot-sberbanka.html

Незаконная перепланировка квартиры при ипотеке. Проблемы при перепланировке в сделке купли-продажи

Квартира с перепланировкой в ипотеку от сбербанка
Незаконная перепланировка квартиры при ипотеке. Проблемы при перепланировке в сделке купли-продажи. Одобрение Сбербанка по квартире.

Перепланировка  квартиры при ипотечной сделке. Как перепланировка может повлиять на решение банка?  Сбербанк  одобрение ипотеки  на квартиру. Возможные проблемы.

Уж сколько раз твердили миру, что ложь гнусна, вредна; но только все не впрок, и в сердце ложь всегда отыщет уголок. Я бы могла поставить кавычки, подразумевая цитату из басни И. А. Крылова  про лесть лисицы. Но у меня отдельная история о незаконной  перепланировке и её последствиях. В чём же ложь? А вот в чем…

Недавно мои хорошие знакомые попросили меня сопроводить их сделку по покупке квартиры. И вроде дело задумывалось как простая альтернатива. Но эта простая альтернатива переросла в сложную сделку с цепочкой из четырех квартир с опекой и ипотекой. Опеку проходили на замыкающую сделку свободную квартиру, и ипотеку получали тоже на эту квартиру.

И когда вся сделка была уже собрана и пройдена опека, оставалось сдать пакет документов в Сбербанк для одобрения конечной свободной квартиры и выходить на сделку. Мы дважды продлевали авансовый договор, чтобы, наконец, выйти всем строем на долгожданную сделку.

 Все продавцы квартир и агенты были готовы к финалу, но вдруг мне позвонила агент выбранной нами квартиры и сказала, что Сбербанк не одобрил квартиру, замыкающую цепочку.

Причины, по которым Сбербанк может не одобрить квартиру?  Основные критерии одобрения банком квартиры.

Во-первых: это правоустанавливающие документы на квартиру.  Юристы банка проверяют юридическую чистоту квартиры, историю переходов права от одного владельца к другому.

А также смотрят, кто зарегистрирован в данной квартире и могут ли быть право притязания каких-либо лиц на данную квартиру.

  Если есть несовершеннолетние в квартире, и что они приобретают взамен продаваемой квартиры.

Во-вторых: Банк проверяет, состоит ли владелец квартиры на учете в ПНД и НД ( психдиспансер и наркодиспансер).

В третьих: Есть ли в квартире перепланировка. Узаконена ли она. Нет ли красных линий на поэтажном плане.

В четвертых: Нет ли арестов и запретов (обременений) по продаваемой квартире.

Возможны еще какие-либо причины, которые банк может не озвучивать, взаимозависимые лица в сделке (например).  Банк может отказать без каких-либо формулировок. Это его право – давать кредит на данную квартиру или нет.

Перепланировка квартиры – как причина отказа банка в кредитовании объекта. Что делать? Выходы.

В нашей ситуации агенты воспользовались всем известным способом. А именно —  попросили оценщика, делающего альбом об оценке, изменить фотографии и вставить фото другой, аналогичной квартиры.  Так и было сделано. Но как же Сбербанк узнал о том, что квартира с перепланировкой?  Ведь в квартиру никто не входил, из лиц проверяющих пакет документов на сделку. А произошло видимо следующее…

Сбербанк обычно смотрит,  насколько квартира по стоимости соответствует рынку,  проверяя оценочный альбом, сравнивает кредитуемый объект с аналогичными квартирами на рынке недвижимости.  Думаю, что агент, продававший кредитуемую квартиру, забыл убрать рекламу из риэлторских баз.

  А в базах остались фотографии этой квартиры со всеми нюансами их перепланировки. В данном случае это был объединенный санузел (довольно распространенная перепланировка). Банк выявил несоответствие фотографий в оценочном альбоме и в базах недвижимости. Финал был предсказуем. Сбербанк отказал в кредитовании Объекта недвижимости.

К сожалению «ложь» хоть и невинная обернулась развалом сделки.  Зато это хороший урок для последующих сделок.

Что делать при ипотечной сделке, если у вас неузаконенная перепланировка?

1) Можно обратиться в другой банк. Например,  Дельтакредит  одобряет кредит  квартиры с перепланировкой, но изменения в квартире не должны носить глобальный характер ( перенос мокрых точек, нарушение целостности несущих стен). Тут уже все рассматривается индивидуально.

2) Можно устранить незначительные изменения самостоятельно, вернув все на свои места как было до перепланировки.

3) Взять потребительский кредит ( например в Московском Кредитном банке  ( МКБ) под 15 % годовых.

4) Изменить фото в объекте в оценочном альбоме, но это тоже надо делать продуманно.

Вот такая получилась неприятная история. Поэтому я решила поделиться ею с вами. Желаю вам избежать подобных ситуаций.

Источник: https://ikitaeva.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry-pri-ipoteke-problemy-pri-pereplanirovke-v-sdelke-kupli-prodazhi/

Перепланировка ипотечной квартиры сбербанка 2019: согласование

Квартира с перепланировкой в ипотеку от сбербанка

Благодаря ипотеке многие граждане стали обладателями собственных квартир. Однако по закону владелец имеет ограниченные права на владение и распоряжение таким имуществом. Поэтому многие задаются вопросом, а можно ли делать перепланировку в квартире, которую купили в ипотеку?

Законодательство

С точки зрения закона, при покупке квартиры в ипотеку перепланировку можно делать на общих основаниях, согласно 4 главе Жилищного Кодекса России.

Однако, несмотря на отсутствие прямого запрета, в некоторых случаях владелец не имеет право на внесение изменений в планировку.

Для того, чтобы понять, в каких случаях она разрешена, а когда нет, нужно обратится к договору ипотечного кредитования.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Большинство крупных банков, таких, как Сбербанк, ВТБ24, УРАЛСИБ не возражают против перепланировки, но указывают на необходимость получения разрешения. Однако закон не запрещает банкам вносить запрет на перепланировку. Поэтому такой пункт может быть указан в договоре. Он служит основанием для отказа в перепланировке до момента, когда кредит будет полностью выплачен.

По закону перепланировка производится на основании заявления от владельца жилплощади. Если квартира находится в залоге, то владелец не может полноправно распоряжаться этой собственностью до снятия обременения. Соответственно, ему нужно получить согласие от банка, выдавшего кредит.

Важно! В большинстве банков рассмотрение заявлений на получение согласия о перепланировке квартиры – услуга платная. Её стоимость в среднем варьируется в пределах от 2 до 5 тыс. руб.

Как получить согласие от банка?

Для согласования перепланировки в квартире, находящейся в залоге, владелец квартиры должен соответствовать следующим условиям:

  1. Заёмщик не допускал просрочек по выплатам ипотеки.
  2. Договор кредитования был подписан не ранее, чем за полгода (в некоторых банках год) до момента подачи заявления на перепланировку.
  3. Заёмщик согласен оплатить услуги банка по рассмотрению заявления о проведении перепланировки.

Пошаговая инструкция

Перепланировка – это риск для банка, поэтому заёмщик должен согласовать её со страховой компанией. Она берёт на себя риски, которые могут появиться при перепланировке. Только после получения согласия от страховой компании можно направлять пакет документов в банк.

В обоих случаях потребуются следующие документы:

  • план перепланировки квартиры, если перепланировка касается незначительных изменений* (эскиз можно делать самостоятельно);
  • проект перепланировки, если после перепланировки квартира серьёзно изменится** (его можно заказывать только в лицензированной организации);
  • поэтажный план из БТИ;
  • договор со страховой компанией и с банком;
  • паспорт владельца квартиры;
  • заявление.

*К незначительным изменениям следует отнести: демонтаж встроенной мебели или перегородок, не являющихся несущими, перенос оборудования в одной комнате (к примеру, перестановка газовой плиты в пределах кухни), остекление лоджий и балконов в случае, если их площадь при этом не поменяется.

**К значительным изменениям относятся: увеличение жилой площади за счёт объединения нежилых помещений с жилыми комнатами (к примеру, кухни и гостиной), снос несущих стен, в том числе для обустройства арочных проёмов или ниш и т.п.

Важно! При согласовании перепланировки в страховой компании владелец квартиры должен оплатить экспертизу (для этого страховая компания приглашает специализированную компанию). Это нужно для того, чтобы страховщики убедились, что из-за перепланировки стоимость квартиры не снизится.

Финальный этап перепланировки

После того, как владелец получил согласие от страховой компании и банка, ему нужно подать пакет документов в местный орган самоуправления. К примеру, в жилищную инспекцию. Для этого потребуются следующие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Паспорт владельца.
  3. Документы на квартиру.
  4. Договор ипотеки.
  5. Согласия от страховой компании и банка.
  6. Разрешительные документы от газовой, пожарной и технической инспекций.
  7. Техпаспорт на квартиру.
  8. Поэтажный план здания, полученный в БТИ.
  9. План или проект перепланировки.
  10. Техническое заключение, что перепланировка не противоречит действующим строительным и иным нормам.

После того, как орган самоуправления рассмотрит документы, будет вынесено решение о возможности перепланировки.

Если оно положительное, то владелец может приступать к ремонту, по завершению которого нужно будет пригласить специальную комиссию (её формируют в органе самоуправления) и получить акт ввода жилплощади в эксплуатации.

На основании этого документа БТИ вносит изменение в техпаспорт, кадастровый паспорт и поэтажный план здания.

Важно! Если решение будет отрицательным, то нужно ознакомиться с его причиной; если она не касается технических несоответствий действующим строительным или иным нормам, то их можно устранить и повторно подать документы в орган самоуправления.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если при самовольной перепланировке квартиры полноправный владелец может узаконить её «задним числом», т. е. уплатить штраф и согласовать перепланировку уже после внесения изменений (если они не противоречат действующим нормам), то владельцы ипотечных квартир могут столкнуться с серьёзными проблемами.

В большинстве случаев предусмотрена следующая ответственность:

  • штраф;
  • необходимость вернуть жилплощадь в первозданный вид в течение определённого срока;
  • расторжение договора и требование незамедлительно погасить полную сумму задолженности, что в большинстве случаев владельцам не под силу, поэтому банк может потребовать возврат залога, т. е. саму квартиру.

Важно! Если банк заберёт квартиру, то это не означает, что владельцу не придётся уплачивать штраф и возмещать ущерб за возвращение квартире первоначального вида.

Источник: https://extrobank.ru/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry-sberbanka-2019-soglasovanie/

Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя

Квартира с перепланировкой в ипотеку от сбербанка

Типовые планировки квартир, особенно в старом жилом фонде, не всегда удобны и морально устарели. У хозяев, конечно, часто чешутся руки, чтобы что-то переделать в квартире, но это может быть чревато и для продавца, и для ее нового покупателя. Сайт «РИА Недвижимость» решил выяснить, одобрит ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой.

Все зависит от оценщика

Если человек хочет купить в ипотеку квартиру, в которой сделана перепланировка, у него могут возникнуть некоторые проблемы с банком.

“О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства”, — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Оценщик приезжает в квартиру, делает фотографии. Затем он сравнивает планировку с поэтажным планом. Технический план без перепланировки нарисован черными линиями, красными оценщик обозначает неузаконенные изменения.

Если есть расхождения, оценщик отражает их в своем альбоме. Он сопровождает их пояснениями: может ли такая перепланировка быть согласована, и сколько это приблизительно стоит.

Далее банк принимает решение о выдаче кредита на покупку квартиры.

“Если в квартире выполнены работы, относящиеся к тем, которые нельзя узаконить, банк не одобрит кредит на ее покупку. Никто на такие нарушения не пойдет. Такая перепланировка может повлечь подтопление, вымерзание отопительных конструкций, а порой приводит к их разрушению”, — отмечает Лунин.

При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают.

«Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса „мокрых зон“), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита», — полагает эксперт.

Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.

Позиция банка

В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.

В банке «Уралсиб» отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом «мокрых точек» или усановкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.”При принятии решения в отношении предмета залога мы комплексно оцениваем дальнейшую ликвидность данного объекта, руководствуясь, прежде всего, регламентом по перепланировкам. Если перепланировка квартиры не влияет на конструктив здания и не изменяет функциональность помещения, то мы возьмем такую квартиру”, — говорит руководитель ГРОК банка «ДельтаКредит» Наталья Соболева. Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.

Памятка «перепланировщика»

Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают.

Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни.

Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.

На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.

Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.

При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.

Источник: https://news.rambler.ru/other/40960312-kak-kupit-kvartiru-s-pereplanirovkoy-v-ipoteku-mozhno-i-nelzya/

Нужно ли согласовывать перепланировку ипотечной квартиры со Сбербанком

В интересах банка, чтобы залоговая недвижимость не потеряла в цене.

Поэтому в кредитном договоре указывают, что заёмщик перед осуществлением работ по перепланировке должен согласовать строительные работы с кредитным учреждением и предоставить необходимые бумаги.

Очень редко, когда банк изначально на этапе составления соглашения отказывает в совершении каких-либо ремонтных работ, изменяющих план квартиры.

Что говорит законодательство

Закон гласит, что перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка должна быть полностью согласована с компетентными органами власти, а также обязательно отмечена в техническом паспорте жилого помещения. Это говорится в ст. 25 Жилищного кодекса РФ.

Под перепланировкой понимается изменение конструкций стен, или местоположение дверных проемов или порогов. Также к ней относят увеличение или уменьшение площади квартиры, соединение комнат, лоджий, объединение квартир, ванн и туалета, установка встроенного шкафа на всю высоту стены.

Что сказано об этом в договоре Сбербанка

Типовая форма кредитного договора Сбербанка 2019 года не предусматривает запрещающего пункта о перепланировках, поэтому она подчиняется стандартным правилам Жилищного кодекса РФ. Это значит, что если ваша перепланировка квартиры соответствует нормам установленным государством, то Сбербанк готов рассмотреть и одобрить вашу заявку на изменение параметров квартиры.

При этом стоит понимать, что за Сбербанком остается право отказать вам в согласовании перепланировки, что не помешает обратиться в компетентные органы или суд и узаконить все изменения в квартире.

Важный момент! С 17 декабря 2018 года Сбербанк значительно упростил требования к квартирам с перепланировкой.

Он убрал практически все требования к перепланировке за исключением кредитования вторички с критичными замечаниями, а именно: изменение границ жилья и разрушение стен, неузаконенное строительство лоджий и террас, перенос батарей на балкон, а также незаконный перенос газового оборудования из кухни.

Последствия после перепланировки

При неправильном демонтаже или модификации стен может произойти обвал всего здания. Такой случай произошел в 2016 году, когда один из жителей дома, проживающий на первом этаже сломал часть несущей стены, чтобы сделать отдельный выход, в результате чего произошел обвал всего здания.

Похожая ситуация произошла в Перми, где собственник квартиры на первом этаже в пятиэтажке сделал большие проемы в несущих стенах, по этой причине обвалился угол многоквартирного дома.

Встречается такое, что возможно избежать обвала здания и вовремя оставить реконструкционные работы. Такой случай, к примеру, произошел в Москве, где владелец двух смежных квартир решил снести все стены и разбить поле для мини-футбола. После того как потолок начал потихоньку проседать, хозяин решил остановиться и привести все в прежний вид.

В городе Новосибирске в 2011 году была затронута несущая стена и произошло проседание перекрытий по всему стояку. После того как комиссия из администрации явилась на место, было решено обязать владельца квартиры возвести на месте стен колонны.

Чтобы избежать жертв, закон предусматривает особый процесс согласования будущих работ. Компетентное ведомство просто не разрешит осуществлять работы, если по документации будет видно, что они опасны для жизни людей.

Последствия незаконной перепланировки:

  • Для правонарушителей закона, т.е. для тех, кто осуществляет незаконно перепланировку, существует уголовная мера наказания, если произошли неблагоприятные последствия, такие как, обвал, пожар и т.д.
  • Процедура купли-продажи будет усложнена, если перепланировку не согласовать.
  • Административный штраф грозит за несанкционированные действия.
  • Банк вправе принять меры по своему усмотрению, если иное не прописано в кредитном договоре.

Важно! Если вы в будущем планируете продать квартиру с неузаконенной перепланировкой через ипотеку, то это вы сделать не сможете. Банк откажет в кредитовании такой квартиры.

Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке Сбербанка: порядок действий и документы

Чтобы согласовать перепланировку, сначала нужно оповестить банк о намерениях, т.е. написать заявление. Оно пишется на специальном бланке, который можно получить в любом отделении Сбербанка.

Администратор регистрирует данное заявление в системы и присваивает специальный номер вашему обращению по которому вы можете отслеживать текущее состояние документа через контакт-центр или любое отделение банка.

Обычно срок рассмотрения не превышает 30 рабочих дней, но на практике все проходи гораздо быстрее.

Куда обращаться

Когда вопрос ос Сбербанком решен, гражданин, чтобы узаконить свою будущую перепланировку, проделывает шаги:

  1. Если собственник затрагивает соседскую или общедомовую территорию, то нужно получить письменное согласие владельцев соседских квартир.
  2. Обращается в жилищную инспекцию за разрешением.
  3. Производит перепланировку.
  4. В БТИ получает новую техническую документацию.
  5. В Росреестре осуществляет повторную регистрацию документов.

Документы

Для оформления перепланировки понадобятся такие бумаги:

  1. Эскиз или проекция, а также техническое заключение о безопасности проводимых работ.
  2. Заключение оценщика о том, что стоимость квартиры не будет снижена после проведённой реконструкции.
  3. Разрешение от страховой компании о том, что она не видит причин для отказа, так как перепланировка не угрожает жизни и здоровью заёмщика.
  4. Согласование от Сбербанка.
  5. Разрешение на реконструкцию от Жилнадзора.
  6. Акт приемки работ (идет в качестве приложения к заявлению на получение нового технического паспорта).
  7. Новые технические документы на квартиру. Их выдает БТИ.

Важно! После получения технического паспорта нужно получить новую выписку на квартиру в Росреестре.

Сроки

По средним показателям банк предоставляет полгода на осуществление всех процедур, т.е. на оформление необходимой документации.

Сколько времени занимает каждый этап:

  • Разрешение от банка нужно ожидать 30 дней.
  • Проект готовится до 3 недель в среднем.
  • Заключение от оценщика до 3 дней.
  • До месяца документы рассматривают страховая компания и БТИ.
  • Жилнадзор дает разрешение в течение 45 дней.

Основные причины отказа

Отказать в перепланировке могут по нескольким причинам:

  1. Жилищным инспектором получена не вся необходимая документация.
  2. В проектной документации есть ошибки.
  3. Нет согласия соседей на проводимые работы, если такое нужно в данной ситуации.
  4. Заявитель, подающий заявление на проводимые работы, не является собственником и у него отсутствует доверенность.
  5. Заявитель просрочил сроки при подаче документов.
  6. Перепланировка несет угрозу для строения.

Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд: порядок действий и документы

Бывают случаи, что перепланировку приходится оформлять в судебном порядке:

  • Нельзя в крупнопанельных домах в несущих стенах делать дверные проемы больше, чем положено по стандарту.
  • «Карманы» на одной лестничной площадке не соединяют.
  • Балконы не пристраивают.
  • Если квартира находится на первом этаже, нельзя закрывать пространство под лоджией.
  • Нельзя разрушать оконный блок.
  • Расширять с/у за счет пространства находящемся этажом ниже.
  • Строить комнаты без окон.
  • Затрагивать вентиляционные шахты или проходы.
  • Запрещено соединение туалета с жилой комнатой.

Отзывы

По отзывам оформить перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка не составляет труда, были бы финансы, ведь на такое дело понадобится от 30 до 50 тысяч рублей. В них входят цены на следующие услуги:

  • За проект придется внести от 3 до 15 тысяч рублей в зависимости от сложности.
  • За рассмотрение заявления банком от 2 до 5 тысяч рублей.
  • За оценочные услуги от 3 до 5 тысяч рублей.
  • Акт завершённых работ от 15 тысяч рублей.
  • Новый техпаспорт от 2 до 7 тысяч рублей.

У гражданина существует также альтернатива самостоятельному оформлению – это обращение к юристам или риэлторам. За оказанные услуги возьмут от 10 до 30 рублей. 30 000 рублей придется заплатить если у Вас проект, а не эскиз, так как составление первого гораздо хлопотнее.

Заключение

Если есть финансы и время у заёмщика, то он вполне может осуществлять задуманное.

Но не стоит заниматься строительными работами без согласия банка и других органов, так как это влечет за собой штрафы, административную ответственность, а может и вовсе уголовную, если гражданин совершает перепланировку запрещенного характера. Лучше обзавестись для начала дополнительными средствами на перепланировку, чем потом решать возможные проблемы.

Также вам будет интересно узнать о том, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и как этом сделать.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/pereplanirovka-ipotechnoy-kvartiry.html

Юр-Оплот
Добавить комментарий