Может ли быть собственником квартиры ребенок

Юные собственники

Может ли быть собственником квартиры ребенок

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Право ребенка на недвижимость

Может ли быть собственником квартиры ребенок

Дети точно так же, как и взрослые, имеют право на собственность. Они могут стать собственниками жилья, участвуют в приватизации и т.п. Государство держит под особым контролем подобные права детей.

Несовершеннолетние граждане РФ обладают теми же правами, что и взрослые, в том числе в области недвижимости. Ребенок может быть владельцем жилья, но собственность родителей автоматически не является собственностью ребенка.

Право на недвижимость появится у ребенка только в том случае, когда квартира будет ему подарена либо передана по наследству, либо получена в результате приватизации.

Если же несовершеннолетний всего лишь прописан в квартире, приобретенной родителями в период брака или одним из них — до брака, то ребенок имеет право на проживание, но не имеет право собственности.

Согласно положениям Семейного кодекса совместно проживающие родители и дети должны пользоваться имуществом друг друга только по взаимному согласию. Кстати, и родители не имеют право на собственность ребенка. Несовершеннолетние дети могут быть собственниками доли в родительской квартире.

Если жилье приобретается на ребенка, то интересы несовершеннолетнего начинают защищать соответствующие службы, например, органы опеки и попечительства. Любые сделки с недвижимостью могут совершаться только с согласия этих органов.

Если ребенок является собственников всего лишь доли в квартире, продать ее родители смогут только после получения разрешения органов опеки и попечительства. Такое разрешение выдается, если несовершеннолетний будет иметь долю в другой квартире, не меньшую, чем в продаваемом жилье, либо если на его счет будут перечислены средства за проданную долю.

Если доля в новой квартире меньше, то разница в стоимость тоже должна быть перечислена на счет несовершеннолетнего.

Органы опеки обычно одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды, но иногда разрешение на продажу можно получить при перемене места жительства и при определенных исключительных обстоятельствах, если это касается интересов ребенка. Так происходит, например, в случае оплаты лечения ребенка.

Органы опеки присматривают и за кадастровой стоимостью новой квартиры, а вот относительно местоположения закон указаний не дает. Разрешение органов опеки и попечительства требуется и при совершении сделок в элитном сегменте. Значительные финансовые затраты не являются доказательством того, что право ребенка будет защищено. Нужно доказать не то, что ребенок не останется без жилья, а то, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Кажется, все очень ясно: интересы ребенка должны быть соблюдены. Но в жизни все оказывается достаточно сложно. В последнее время органы опеки все чаще отказывают в отчуждении квартир, несмотря на то, что взамен приобретается квартира значительно большей площади.

Если дети только прописаны в квартире, согласия для совершения сделки от органов опеки не потребуется. Однако при нарушении прав детей разрешение необходимо получить. Такая правовая оговорка усложняет многое на практике.

Рассмотрим типичную ситуацию. Мужчина является собственником квартиры. Он женится, прописывает в квартире супругу, а затем в ней автоматически прописывают родившегося ребенка. В дальнейшем супруги решают развестись. Отец семейства приходит к мысли о продаже своего жилья.

Купивший эту квартиру человек регистрирует право собственности, а затем пытается снять с регистрации бывшую жену и ребенка предыдущего хозяина. Фактически происходит выселение на улицу, хотя оно проходит в соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса.

Статья гласит, что переход права собственности на жилье к другому лицу является законным основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи бывшего владельца. Это положение действовало с 2005 года, оно защищало добросовестных покупателей.

Ведь предполагается, что ребенок всегда находится на попечении у своих родителей, и их обязанность — обеспечить несовершеннолетнего жильем. Разрешение на отчуждение нужно было получать только в случае, если дети находились под опекой, попечительством или являлись сиротами.

Но все изменилось в 2010 году, тогда органы опеки и попечительства начали смотреть за правами всех без исключения несовершеннолетних. То есть если даже у ребенка есть родители, выселить на улицу его нельзя.

Такой ситуацией начали пользоваться некоторые мамы по причине неприязни к бывшему супругу. Они предъявляли иски о праве проживания детей в проданной квартире. А вместе с детьми в такую квартиру может вселиться и мама. В этой ситуации добросовестному покупателю нужно самому выяснять фактическое местожительство ребенка и его мамы.

В случае если удастся доказать, что на момент совершения сделки дети фактически проживали в другом месте, хотя и были прописаны в этой квартире, право на проживание прекращается, и детей можно будет снять с регистрации.

А вот если у ребенка и его мамы не было другого жилья, то у них сохраняется право на проживание в проданной бывшим супругом квартире.

Говоря о праве детей на недвижимость, нужно отметить, что несовершеннолетние могут стать собственниками и в результате приватизации жилья. И в этом случае много юридических нюансов.

Стоит сказать и о детях-сиротах. Им квартиры предоставляются государством, причем вне очереди и по месту жительства. Сначала заключается договор найма с сиротой сроком на пять лет.

Это делается для того, чтобы исключить незаконные сделки с этими квартирами. По истечении пяти лет заключается стандартный договор найма, и квартиру исключают из специализированного жилого фонда.

После всех процедур жилье можно приватизировать и получить в собственность.

Так как несовершеннолетние имеют определенные права на недвижимость, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту квартир на вторичном рынке.

Источник: sob.ru

26.08.2013

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Источник: http://kem.federalnoe.com/poleznaya_informaciya/article44.html

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости

Может ли быть собственником квартиры ребенок

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  •  получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

  • Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
  • В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
  • Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
  • Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

https://www.youtube.com/watch?v=Otu0mdOFLyQ

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

  • Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
  • Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  • заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  • предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  • документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

кадастровый паспорт;

справки:

  •  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
  • из БТИ с указанием стоимости объектов;
  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

  • из Росреестра о праве собственности на объекты;
  • из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok

Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Может ли быть собственником квартиры ребенок

2018-10-18T13:08Z

2018-10-18T15:26Z

https://realty.ria.ru/20181018/1530956771.html

https://cdn24.img.ria.ru/images/153095/65/1530956547_0:160:3072:1888_1036x0_80_0_0_31a102fa8eb4d29a0756e76dce445f.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Сделки с недвижимостью совершают не только взрослые, но и те, кто еще не достиг совершеннолетия. Сайт “РИА Недвижимость” спросил экспертов об особенностях купли, аренды и продажи жилья несовершеннолетними.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Материал подготовлен при участии: агентства недвижимости “Бон Тон”, адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры”, московской коллегии адвокатов “Арбат”, управляющего партнера компании “Метриум” Марии Литинецкой и юриста федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Шарапова.

В ситуации, когда граждане сдают квартиру в наём, эксперты рекомендуют делать временную регистрацию арендаторов на основании договора аренды помещения. В такой ситуации проблем при дальнейшей продаже квартиры не возникнет.

Добровольное снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего до 14 лет осуществляют его законные представители. По достижении 14 лет несовершеннолетний подает заявление лично с согласия законного представителя.

В случае если собственник зарегистрировал несовершеннолетнего ребенка на постоянной основе (по месту жительства), после чего несовершеннолетний (его законные представители) отказываются добровольно снимать несовершеннолетнего с учета по указанном адресу, собственник квартиры может в судебном порядке потребовать снятия их с регистрационного учета.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен своеобразный механизм защиты для арендаторов помещений, вне зависимости от их правового статуса – юридическое или физическое лицо и типа помещений.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Данная норма обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Следовательно, продажа квартиры проходит по общим правилам для такого типа сделок, а наличие в квартире арендаторов никаким образом не осложняет данный процесс в документальном плане.

Иная картина складывается, если арендодателем и арендатором в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в случае перемены собственника.

В таком случае, если арендодатель уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, новый собственник вправе обратиться в суд о принудительном прекращении регистрации по месту нахождения.

Однако каждый такой случай имеет очень много нюансов и подводных камней, и рассматривать их в комплексе не представляется возможным.

При приватизации квартиры эксперты всегда советуют выделять долю несовершеннолетним детям. Хотя многие продавцы считают иначе. Для того чтобы не связываться с органами опеки, некоторые специально выписывают детей к родственникам, оформляя долю в приватизированном жилье только на взрослых. В таком случае при продаже им не нужно дополнительных разрешений.

Как отмечают риелторы, своим клиентам они не советуют приобретать такую недвижимость. Дело в том, что выписанные до приватизации дети могут через суд потребовать от покупателя возместить им стоимость их доли, которую им не выделили родители.

И самое главное – в отношении таких дел фактически нет искового срока давности. Гражданин, права которого были ущемлены, может потребовать компенсации и в 25, и в 45, и в 75 лет. Жизнь “на пороховой бочке” мало кого устроит.

Поэтому лучше потратить время и силы на получение разрешения органов опеки, чем давать значительный дисконт за возможные риски нового собственника.

Ситуация, когда без ведома органов опеки и попечительства, квартира, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, приватизируется без оформления на него доли, маловероятна.

Сделка по сдаче в аренду недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Родители не могут самостоятельно сдать собственность ребенка в аренду, в безвозмездное пользование или в залог.

При согласовании договора аренды в органах опеки и попечительства предполагается, что родители (опекуны) должны будут согласовать условия сдачи в аренду недвижимости, а также условия получения арендной платы несовершеннолетним.

Чаще всего, в таких ситуациях орган опеки обязывает открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего, на который будут поступать денежные средства.

Обналичить их он сможет, только достигнув совершеннолетия, до этого времени деньги будут “заморожены”, родители получить доступ к ним также не смогут (это объясняется условиями специального счета).

Продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний, можно, получив разрешение органов опеки. Причем вполне вероятно, что они попросят “заморозить” перечисленные от покупателя средства на специальном счете, который будет раскрыт ребенку по достижению им 18 лет.

Поэтому большого смысла продавать такое жилье нет. В качестве альтернативы органы опеки могут попросить выделить ребенку еще большую долю в новой квартире. Иными словами, просто потратить деньги родителям не удастся.

Придется либо купить новое жилье, либо “заморозить” деньги, что с учетом текущей инфляции будет даже убыточно.

Действующее законодательство допускает продажу недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему. Однако содержит в себе ряд особенностей и ограничений при их совершении.

Так, до наступления совершеннолетия самостоятельно проводить сделки с жильем невозможно.

Для продажи требуется письменное разрешение родителей, усыновителя или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему.

Есть и исключения, когда несовершеннолетний с 16 лет через суд может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью, если его признают дееспособным, к примеру, при вступлении в брак или рождении ребенка.

Для получения разрешения законные представители ребенка должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства, где можно будет запросить полный перечень документов и проконсультироваться по конкретной ситуации (к примеру, если в результате продажи недвижимости семья планирует переезд в другой город).

Орган опеки и попечительства рассматривает заявление, руководствуясь исключительно интересами несовершеннолетнего, и выдает решение или мотивированный отказ. При этом законом не регламентирован перечень конкретных оснований, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Отказ может быть обжалован заявителями в суде.

Вне зависимости от возраста ребенка, для проведения сделки требуется одобрение органов опеки и попечительства. Для них родители или опекуны должны предоставить доказательство того, что условия жизни несовершеннолетнего будут как минимум не ухудшены в результате продажи жилья. Без разрешения органов опеки сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Увы, не всегда удается доказать, что в результате продажи старой квартиры условия проживания ребенка улучшатся.

В таком случае обычно собственники выделяют альтернативную по площади долю в квартире родственников, например, бабушки или дедушки, чтобы получить разрешение.

Такой прием используется, когда семья переезжает в квартиру меньшей площади, но, например, с лучшей локацией. Однако, как показывает практика, органы опеки в первую очередь ориентируются на сухие цифры.

Недвижимость, в которой находятся несовершеннолетние, можно продать, если покупатель готов приобрести квартиру с зарегистрированными лицами, что будет отражено в договоре.

В случае проведения альтернативной сделки в договоре прописываются условия и сроки выписки.

Если речь идет о простой купле-продаже, то покупатель может попросить продавцов вместе с другими пользователями сняться с регистрационного учета до сделки. Подтверждением этому будет выписка из домовой книги.

Также покупателю стоит удостовериться, есть ли жилье по иному адресу, куда могут прописаться жильцы после снятия с регистрации.

Переход права собственности на квартиру является основанием для прекращения права пользования со стороны собственников. Прежний владелец уже не имеет права пользоваться квартирой и проживать в ней.

Но при этом есть ситуации, когда пользователя нельзя выписать из квартиры, потому что он приобрел право пожизненного пользования, например, в случае отказа от приватизации. Поэтому все моменты нужно выяснять заблаговременно перед сделкой.

В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок. В первом случае за детей расписываются родители или же законные представители ребенка. Во втором варианте подросток самостоятельно подписывает все документы.

Однако все действия должны проходить с письменного согласия родителей несовершеннолетнего.

СделкиПокупкаПродажаАрендаНедвижимостьЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20181018/1530956771.html

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Может ли быть собственником квартиры ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое –  водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.


Право на собственность
Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам “Миэль – Сеть офисов недвижимости” Ирина Шугурова.

Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права,  в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить: – письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего – родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.


Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса “Академическое” компании “Инком-Недвижимость” Наталья Киселева.

Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем  они располагали до сделки.К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье – по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей.

Если взамен “двушки” покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у  несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт “Инком-Недвижимость”.

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов.

В органы опеки необходимо предоставить:- заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,- согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),- копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,- свидетельства о собственности на жилое помещение и документ – основание права собственности – отдельно с места продажи и с места покупки,- справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),- справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,- выписки из домовых книг (по двум адресам),- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,- свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой.

Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками.

Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами.

Гораздо более удобной является схема собственности “взрослый плюс ребенок”, говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба” Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Источник: https://realty.ria.ru/20121102/398788579.html

Зачем оформлять квартиру на ребенка

Может ли быть собственником квартиры ребенок

Какими мотивами руководствуются граждане, переписывая квартиры на детей? Каких проблем при этом можно избежать, а каких — нет? О чем следует помнить родителям, собирающимся принять подобное решение?

Ребенок собственник: плюсы и минусы

Некоторые «бывалые» автомобилисты советуют — чтобы избежать штрафов за превышение скорости, зафиксированное камерами видеонаблюдения, нужно оформлять транспортное средство на несовершеннолетнего ребенка.

Потому что детей, не достигших восемнадцатилетнего возраста, нельзя штрафовать и, соответственно, лишать водительских прав (поскольку их у него попросту нет). Некоторые граждане, приобретающие объекты недвижимости, поступают точно так же: оформляют квартиру или дом на малолетнего члена семьи.

Благо, что по нормам действующего законодательства собственником недвижимости может выступать любой ребенок.

Поступают так родители или опекуны по разным причинам, но риелторы и юристы, хорошо знакомые с историей вопроса, выделяют в этой сфере три основные группы резонов. Во-первых, это естественное стремление обеспечить ребенка собственной жилплощадью.

Во-вторых, таким образом отдельные категории «продвинутых» родителей выводят квартиру или дом из списка совместно нажитого имущества. В-третьих, не стремятся оформить недвижимость на собственное имя граждане, взявшие кредиты в соответствующих организациях.

Исключением является, пожалуй, только ипотечный займ, когда приобретаемая собственность делится на равные части между всеми членами семьи вне зависимости от их возраста.

И если в первом случае такой шаг является естественным проявлением любви и заботы о ребенке, в остальных речь идет о преследовании вполне взрослых интересов.

Так, во втором случае квартиру не придется делить между супругами в ходе бракоразводного процесса. Объект остается с ребенком по умолчанию.

Соответственно, в третьем случае на квартиру не может быть обращено взыскание кредиторов при возникновении просрочек или отказе заемщиков выполнять свои обязательства.

Однако юристы отмечают: как и переоформление машины, так и перевод недвижимости на ребенка по большей части не приносит ощутимых преференций, а, наоборот, значительно усложняет процесс владения и распоряжения такой собственностью.

Прежде всего, никаких фискальных послаблений для несовершеннолетнего в России законодательно не предусмотрено за одним-единственным исключением. Льгота по налогообложению физических лиц действует лишь в том случае, если ребенок имеет инвалидность.

Далее, сделки по купле или продаже объектов при таком раскладе также имеют отдельные и немаловажные нюансы. Да, опять же в полном соответствии с российскими законами, оформление документов для малолетнего собственника выполняется в обычном режиме.

Да, не достигший определенного возраста ребенок осуществляет все положенные действия исключительно через своего законного представителя. Но при этом ни одну из этих данный операций нельзя выполнить без соответствующего одобрения органов опеки.

А скольких нервов (и денег) стоит получить подобную бумажку в муниципальных комитетах соцзащиты, и как вообще функционирует ювенальная юстиция в целом по стране, вряд ли кому-то стоит подробно объяснять.

Кроме того, без разрешения опеки законные представители несовершеннолетнего по собственному желанию не могут сдавать недвижимость в аренду, равно как и отдавать третьим лицам в безвозмездное пользование, а также использовать ее в качестве обеспечительного залога или обменивать.

При этом, отмечают многие юристы, родителям и опекунам не стоит забывать о том, что решение, выносимое данной инстанцией, в 99,9 случаях из ста является сугубо субъективным.

В расчет принимаются не радужные перспективные планы, а конкретные величины и формальные показатели, например: идентичны ли площади продаваемого и приобретаемого объектов, находится ли та или другая недвижимость в одной ценовой и качественной категории, обладают ли объекты равноценными потребительскими характеристиками, хорошо ли развита инфраструктурная сеть в месте расположения недвижимости.

И если собственность, приобретаемая взамен принадлежащей ребенку, будет по каким-либо из этих параметров проигрывать, на получение заветного разрешения законными путями, увы, рассчитывать не приходится.

А незаконные, которые, к сожалению, все еще имеют место быть на рынке операций с недвижимостью, в случае выявления способны доставить немало серьезных проблем всем сторонам сделки, а также и посредникам. Плюс ко всему, сама процедура получения решения — процесс не быстрый и довольно трудоемкий.

Мало того, что ожидание вердикта может затянуться на целый месяц, так еще и требования к необходимому пакету документов для этого не унифицированы и заметно отличаются друг от друга в разных субъектах федерации.

Еще один момент, который упускают из виду многие родители и другие законные представители несовершеннолетних — существующие нюансы ограничения дееспособности ребенка. Да, полностью распоряжаться имеющейся в собственности недвижимостью он может только при достижении восемнадцати лет, а до этого времени законодательство гласит: все действия с недвижимостью совершаются с согласия родителей.

Но здесь имеется один очень скользкий подводный камень, а именно — возрастной период от 16 до 18 лет. В эти два года ребенок может быть в судебном порядке признан эмансипированным и таким образом приобрести полную дееспособность досрочно.

Это обычно происходит, если подросток в этом возрасте устраивается на работу по трудовому договору, организует собственный бизнес или вступает в брак.

А подобное снятие всех ограничений по распоряжению недвижимым имуществом может смешать все планы взрослых.

Стоит ли игра с оформлением недвижимости на несовершеннолетнего свеч, решать, конечно, предстоит участникам сделки в каждом конкретном случае самостоятельно.

Однако, с учетом всех возможных последствий, риелторы и юристы все же рекомендуют не ввязываться в такую историю.

А если уж возникает крайняя нужда защитить право ребенка на распоряжение недвижимостью, то лучше сделать это с помощью завещания в его пользу.

CHROMORANGE / Bilderbox/ Globallookpress

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/110855/

Юр-Оплот
Добавить комментарий