Перезаключение договора аренды при разделе земельного участка

Раздел земельного участка

Перезаключение договора аренды при разделе земельного участка

Раздел земельного участка – сложная юридическая процедура, требующая обязательного документального оформления.

Главным документом, регламентирующим разделение земельных участков, является Земельный кодекс РФ (ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4).

Раздел участка представляет собой вид кадастровых работ с образованием двух и более участков из одного, которые должны строго соответствовать требованиям закона.

Минимальный размер участков земли для ведения подсобного хозяйства устанавливается местными органами власти. Для остальных типов земельных участков устанавливаются допустимые размеры по минимуму и максимуму согласно проектной, градостроительной документации, правил застройки, землепользования.

Закон предусматривает возможность добровольного деления участка между собственниками через заключение мирового соглашения. Наличие споров по этому вопросу – основание для обращения в судебный орган. В таком случае, собственникам понадобится адвокат по разделу земельного участка.

Условия раздела земельного участка

Земельный раздел проводят с целью получения двух самостоятельных участков. После завершения процесса раздела прежний участок прекращает свое существование. Процедура раздела состоит из мероприятий:

  • подготовительные, кадастровые операции;
  • регистрационные работы по оформлению операции.

После раздела образуются два самостоятельных участка, а их владельцы получают право общей собственности.

Раздел земельного участка возможен, если:

  • каждая полученная площадь после раздела получает самостоятельность;
  • целевое назначение участка остается прежним;
  • площадь каждого новообразованного участка земли составляет после раздела не меньше установленной минимальной нормы;
  • имеется собственный проход или подъезд;
  • отсутствует запрет на операцию (не подлежат разделу участки для ведения крестьянского хозяйства).

Способы раздела земельного участка

После издания постановления органа местной власти о разделе общей земли на два участка, собственники могут:

  • провести раздел на два независимых участка;
  • поставить на кадастровый учет новые земельные участки;
  • провести регистрацию права собственности.

В соглашении о разделе необходимо указать следующую информацию:

  • анкетные, контактные, паспортные данные участников раздела;
  • адрес расположения участка;
  • кадастровый номер;
  • письменное согласие собственников на раздел участка;
  • описание способа деление участка;
  • способы оплаты расходов сторон.

При наличии разногласий между собственниками или при ситуации, когда неизвестно местонахождение одного из собственников, возникает необходимость обращения в суд для раздела земельного участка. При вынесении решения судебный орган стремится соблюсти интересы всех сторон при разделе земли.

Исковое заявление необходимо подготовить тщательно и профессионально. Кроме информации о собственниках, земле, необходимо указать площади и границы будущих участков после раздела. К иску прилагаются копии паспортов, кадастрового номера, квитанция об уплате госпошлины. Полный перечень необходимых документов для конкретной ситуации предоставляет адвокат.

Иск подается в суд по месту жительства второго собственника. Если какие-либо препятствия отсутствуют, суд без особого труда принимает решение о выделении собственникам доли участка с отдельным проходом или проездом.

Если земля по закону неделима, суд отказывает в удовлетворении иска, однако он может установить порядок пользования участком, например, когда юридически участок представляет собой единое целое, но каждый владелец распоряжается своей частью земли.

Заключение договора аренды земли

Заключение договора аренды (порядок составления, содержание, условия) определяется Гражданским кодексом РФ, а особенности предоставления земельных участков в аренду регулирует Земельный кодекс РФ.

Арендодатель предоставляет арендатору землю по договору на определенный срок за плату с целью временного пользования и во владение.

При этом все доходы, продукция, плоды, полученные при пользовании участком за этот период, принадлежат арендатору.

Правовое регулирование аренды земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности, с 01.03.2015 изменилось – внесены изменения в ст.

448 ГК РФ, где уточнена возможность изменения условий договора по предоставлению участков, уступки прав по сделкам.

Возможность продления договора аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена пунктами 3-5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Право арендаторов земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, на продление договоров аренды без торгов предусмотрено п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ:

  • земля предоставлена юрлицу или гражданину без проведения торгов, кроме ситуаций, предусмотренных п. п. 13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ;
  • земля предоставлена гражданину через аукцион для ведения дачного хозяйства или садоводства.

Чтобы реализовать предоставленную законом возможность, необходимо соблюдение условий, определенных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ:

  • необходимо подать заявление до даты истечения ранее заключенного договора;
  • ранее заключенный договор не расторгался по ГК РФ или по инициативе арендодателя;
  • исключительное право на приобретение земли не должно принадлежать иному лицу и т.д.

Существует множество юридических тонкостей в этих вопросах, поэтому мы рекомендуем при разделе земельного участка обратиться за помощью к нашим юристам, разбирающимся в нюансах земельного и гражданского права.

Источник: https://pravo21vek.ru/articles/zemelnoe/razdel-zemelnogo-uchastka/

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Перезаключение договора аренды при разделе земельного участка

Новая редакция Ст. 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

4.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 – 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.

2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

7.

Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Источник: http://zkodeksrf.ru/gl-7/st-46-zk-rf

Вс рф против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Перезаключение договора аренды при разделе земельного участка

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” были даны разъяснения по применению статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.

2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Источник: https://zakon.ru/Discussions/vs_rf_protiv_formalnostej_v_zemelnyh_otnosheniyah_i_interesnyj_podhod_k_arende/40910

Профи Винс –

Перезаключение договора аренды при разделе земельного участка

перевод      оригинал

ЗАКОН УКРАИНЫ

Об аренде земли

С изменениями и дополнениями, внесенными Законами Украины от 8 сентября 1999 года N 1019-XІV, от 17 февраля 2000 года N 1458-ІІІ, от 7 декабря 2000 года N 2120-ІІІ, от 20 декабря 2001 года N 2905-ІІІ, от 7 марта 2002 года N 3116-ІІІ, от 26 декабря 2002 года N 380-ІV, от 2 октября 2003 года N 1211-ІV (Законом Украины от 2 октября 2003 года N 1211-ІV данный Закон изложен в новой редакции), от 27 ноября 2003 года N 1344-ІV, от 23 декабря 2004 года N 2285-ІV, от 25 марта 2005 года N 2505-ІV, от 20 декабря 2005 года N 3235-ІV, от 19 декабря 2006 года N 489-V, от 28 декабря 2007 года N 107-VІ (изменения, внесенные Законом Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VІ, действуют по 31 декабря 2008 года, изменения, внесенные пунктом 8 раздела ІІ Закона Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VІ, признаны не отвечающими Конституции Украины (являются неконституционными), согласно Решению Конституционного Суда Украины от 22 мая 2008 года N 10- рп/2008), от 3 июня 2008 года N 309-VІ, от 16 сентября 2008 года N 509-VІ, от 11 июня 2009 года N 1509-VІ, от 5 ноября 2009 года N 1702-VІ (изменения, внесенные подпунктами 2 и 4 пункта 4 раздела І Закона Украины от 5 ноября 2009 года N 1702-VІ, вступили в силу с 1 января 2010 года), от 11 февраля 2010 года N 1878-VІ, от 1 июля 2010 года N 2404-VІ, от 8 июля 2010 года N 2469-VІ, от 9 июля 2010 года N 2480-VІ, от 2 декабря 2010 года N 2756-VІ, от 17 февраля 2011 года N 3038-VІ, от 7 июля 2011 года N 3613-VІ, от 5 июля 2012 года N 5059-VІ, от 5 июля 2012 года N 5070-VІ, от 6 сентября 2012 года N 5245-VІ, от 4 июля 2013 года N 406-VІІ, от 12 февраля 2015 года N 191-VІІІ, от 24 ноября 2015 года N 818-VІІІ, от 20 сентября 2016 года N 1532-VІІІ, от 20 сентября 2016 года N 1533-VІІІ, от 23 марта 2017 года N 1983-VІІІ, от 10 июля 2018 года N 2498-VІІІ, Кодексом Украины по процедурам банкротства от 18 октября 2018 года N 2597-VІІІ (который вводится в действие с 21 октября 2019 года),

от 3 октября 2019 года N 155-ІX

Статья 1. Аренда земли

Аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Статья 2. Правовые принципы аренды земли

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, данным Законом, Законами Украины, другими нормативно правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, регулируются данным Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”.

Статья 3. Объекты аренды земли

Объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.

Часть вторая статьи 3 исключена

(согласно Закону Украины
от 05.11.2009 г. N 1702-VI)

Статья 4. Арендодатели земли

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных Законом.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в общей собственности территориальных обществ, являются районные, областные советы и Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных Законом.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются органы исполнительной власти, которые в соответствии с Законом передают земельные участки в собственность или пользование.

(часть четвертая статьи 4 в редакции
 Закона Украины от 06.09.2012 г. N 5245-VI)

Арендодателем земельного участка, входящего в состав наследства, в случае отсутствия наследников по завещанию и согласно Закону, отказа их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его приема после истечения шести месяцев со дня открытия наследства, является лицо, управляющее наследством.

Источник: https://www.profiwins.com.ua/legislation/laws/89-161-xiv.html

Статья 22. Аренда земельных участков

Перезаключение договора аренды при разделе земельного участка

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: http://stzkrf.ru/22

Относительно заключения нового договора аренды земельного участка

Перезаключение договора аренды при разделе земельного участка

Возможно ли заключить новый договор аренды с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства», находящегося в границах населенного пункта, в территориальной зоне, предусматривающей в том числе жилищное строительство, при отсутствии на указанном земельном участке объектов капитального строительства (в том числе незавершенных)? При этом данный земельный участок в целях личного подсобного хозяйства надлежащим образом использовался. Если возможно, то на какой срок заключается новый договор аренды?

Статьями 39.6 и 39.

8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права — пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Применительно к указанному случаю заключение нового договора аренды возможно только при наличии на земельном участке объектов капитального строительства по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, отмечаем, что Минэкономразвития России разработан проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предлагается установить, что гражданин, заключивший до 1 марта 2015 года договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, на срок менее двадцати лет (в том числе, если указанный договор аренды является возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) вправе заключить с органами государственной власти или органами местного самоуправления соглашение к такому договору аренды в части установления срока действия такого договора, равного двадцати годам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях без проведения торгов.

При необходимости предоставления в собственность как образованного в результате раздела земельного участка, так и земельного участка, который в результате раздела сохранен в измененных границах, для ведения сельскохозяйственного производства, переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, возникает вопрос, включается ли в трехлетний срок с момента заключения договора аренды на вновь образованный земельный или измененный земельный участок срок аренды по договору аренды земельного участка, из которого образован новый земельный участок (измененный земельный участок), при условии соблюдения иных требований, установленных данной нормой права (например, земельный участок находится в аренде с 2014 года, в 2016 году произведен раздел земельного участка, на образованные земельные участки заключены договоры аренды. С какого периода рассчитывается трехлетний срок для реализации арендатором права на получение земельного участкам в собственность в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.

3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По мнению Департамента недвижимости, данное правило применимо в отношении земельных участков, образованных в результате раздела такого земельного участка, при условии, что арендатором образуемых земельных участков является лицо, использовавшее исходный земельный участок на прежних условиях.

Источник: http://icped.ru/voprosi-i-otveti/trud/otnositelno-zaklyucheniya-novogo-dogovora-arendyi-zemelnogo-uchastka/

Юр-Оплот
Добавить комментарий