Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя | Ипотека онлайн

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах.

Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.

Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.

«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.

Выписка из отчета об оценке

Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете.

Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации.

Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.

Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

  • суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
  • кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.

Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости.

То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты.

Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет. Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.

Зачем требуется завысить стоимость

Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:

  • банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
  • оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
  • стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
  • производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
  • в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
  • регистрируют обременения недвижимости.

Рекомендуемая статья:  Где выгодней взять ипотеку без первоначального взноса

Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке. Схема завышения ипотеки выглядит так:

  • предположим, объект продается по цене 1 млн. руб., из которых первоначально как задаток надо передать 20%, или 200тыс., которых у покупателя нет. Он планирует получить эту сумму в составе кредита;
  • покупатель договаривается с продавцом о расписке, что якобы задаток в требуемой сумме передан. Как пишется расписка при завышении стоимости квартиры, приводить пример не будем. Образец расписки на первый взнос по ипотеке в статье: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке. Если сторона-продавец решается на оформление, составление документа лучше доверить опытному юристу, нотариусу;
  • расписка подается в банк как доказательство того, что у покупателя достаточно средств на покупку;
  • чтобы получить кредит, который бы покрыл и стартовую сумму, рыночная стоимость объекта должна составить 1,25 млн.руб., т.е. выше объективных данных на 25%;
  • на «лишнюю» сумму уже покупатель пишет расписку, что продавец вернул ему 250тыс. Как причину, указывают недостатки в техническом состоянии жилья.

Из представленного следует, что сторонам приходится оформлять два вида расписок:

Расписка на первый взнос при завышении цены

  • на сумму разницы между ценой, указанной в договоре и реальной стоимостью проданного жилья, за условное несоответствие техническим нормам, чтобы после расторжения договора продавец избежал денежных потерь.

Рекомендуемая статья:  Ипотека без первоначального взноса – как оформить?

Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.

Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением

Для тех, кто решается на завышение, рекомендую составлять соглашение о фактической цене объекта недвижимости. Образец можно посмотреть и скачать ниже.

Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением — СКАЧАТЬ

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.

Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:

  • если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
  • продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
  • приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.

Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире.

(О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции.

Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.

Рекомендуемая статья:  Что делать после выплаты банку ипотеки

Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.

В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.

Выход есть

Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».

Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:

  • молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
  • заемщики, оформившие материнский капитал;
  • военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
  • претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
  • покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.

Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.

Заключение

Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.

Оцените автора (3 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-zavysheniem-riski-prodavca-i-pokupatelya.html

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: к чему приведет?

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

В приобретении недвижимости заинтересованы многие граждане Российской Федерации, однако не все могут самостоятельно накопить необходимое количество денег для покупки подходящего объекта. Существенная помощь оказывается кредиторами, которые предоставляют крупные ссуды.

При кредитовании, практически всегда предусмотрено внесение первоначального взноса, но не все располагают соответствующей суммой, именно поэтому заемщики идут на такое ухищрение, как ипотека с завышением.

На текущий момент завышение стоимости квартиры при ипотеке распространенная практика, бороться, с которой финансовым учреждениям достаточно сложно.

Разница в рыночной и кадастровой стоимости

На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:

  1. В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
  2. Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
  3. Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
  4. На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
  5. Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.

Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.

Важно! Следует понимать, что искусственно значение рыночной стоимости не может быть чрезмерно занижено или завышено в несколько раз в сравнении с кадастровой ценой, установленной в соответствующем документе.

Зачем нужен первоначальный взнос

Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:

  • оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
  • установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
  • снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
  • определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.

На данный момент, многие кредиторы предусматривают оформление ипотеки без первоначального взноса, однако здесь устанавливаются иные требования к заемщикам, либо предусматривается обязательное наличие залогового обеспечения. В иных ситуациях, первичный платеж является обязательным условием для выдачи заемщику средств на покупку недвижимости.

Зачем завышают стоимость: схема

На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья.

Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта.

Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:

  • заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
  • осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
  • продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
  • в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
  • далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.

Впоследствии в договоре покупки прописываются новые значения, однако сделка между продавцом и покупателем осуществляется на тех же условиях, о которых они договорились изначально.

Важно! Такой вариант проведения сделки на практике имеет широкое распространение, однако сулит определенные риски не только для продавца, но также и для самого покупателя.

Риски завышения для продавца

Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:

  • если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
  • при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
  • такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
  • дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.

Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.

Опасность завышенной цены для покупателя

Как и в случае с продавцом, заемщики, которые заинтересованы в приобретении имущества, могут столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями. Риски покупателя следующие:

  • самое безобидное стечение обстоятельств при выявлении махинаций – это отказ в предоставлении займа на покупку квартиры или дома;
  • более серьезным последствием можно назвать внесение такого клиента в черный список, из-за чего впоследствии оформить любую ссуду будет почти невозможно;
  • наиболее опасная ситуация, при выявлении схемы – это привлечение к уголовной ответственности по статье УК РФ № 159 «Мошенничество»;
  • кроме того, при неправильном оформлении документа, заемщик рискует дополнительно остаться должником продавца.

Следует понимать, что доказать в суде определенные договоренности с продавцом, которые не прописаны в документальной форме весьма проблематично, из-за чего на основании постановления заемщик может остаться должен продавцу сумму средств, прописанную в расписке. С такой ситуацией можно столкнуться, если наткнуться на недобропорядочного собственника имущественного объекта.

Важно! Дополнительно, ипотечное кредитование нередко подразумевают участие эксперта по оценке рыночной стоимости, из-за чего покупатель или продавец могут понести еще более существенные растраты, либо столкнуться с предвзятостью при процедуре.

Как завысить оценку стоимости

Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:

  1. Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
  2. Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
  3. Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
  4. Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
  5. Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
  6. Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
  7. Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.

Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.

Важно! Такая махинация предполагает внесение незначительного предварительного взноса, либо полное его отсутствие, однако при ее выявлении, присутствуют некоторые риски и возможные последствия.

Поддержка в ипотечном кредитовании

Для того чтобы не заниматься различными аферами, за которые предусматривается уголовная ответственность, рекомендуется обратиться в посредническое агентство, где может быть оказана помощь в оформлении выгодной ипотеки.

Здесь заемщик может претендовать на поддержку в оформлении заявки, подбор недвижимого объекта, а кроме того сопровождение процедуры до момента регистрации прав собственности на квартиру.

Эти учреждения тесно сотрудничают с кредиторами, из-за чего при подаче обращения через ипотечного брокера подбираются выгодные условия, а кроме того повышаются шансы на одобрение заявки. За свои услуги такие компании удерживают от 5 до 10% комиссии.

Среди массы ипотечных брокеров следует выделить проект «ДомБудет» от компании ООО Центр Финанс, так как здесь предусмотрены наиболее приемлемые условия, а кроме того индивидуальный подход к каждому клиенту.

Источник: https://all-ipoteka.com/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

При оформлении ипотеки у каждого отдельно взятого человека присутствует индивидуальная повесть, индивидуальные желания, индивидуальные проблемы.

Ситуации в жизни встречаются разнообразные, и иногда человек способен прибегнуть к обману, ради собственной выгоды.

Для чего возникает необходимость у клиента в завышении стоимости квартиры при ипотеке, и какие с этим связаны риски по сделке для продавца?

  • Часто встречающаяся ситуация завышения — у заёмщика нет денег на первоначальный взнос по кредиту. Взнос приравнивается к не маленькому объёму средств. Возникает нужда в завышении рыночной стоимости жилья. В этом случае цена фиктивно завышается для того, чтобы финансовая компания выделила средства на приобретение недвижимости в большем объёме. При положительном раскладе удаётся получить кредит без первоначального платежа, применив завышение. Деньги просто идут продавцу безналичным путём.
  • Квартира без ремонта, и именно поэтому покупателю нужна немаленькая сумма денег только на приведение объекта в порядок. И в этом случае требуется завышение. Существуют объекты, в которые невозможно заехать и комфортно жить без вмешательства бригады ремонтников. Для этого покупающее лицо желает завысить стоимость квартиры по ипотеке.
  • Многим заёмщикам просто нужны наличные средства, на какие-либо другие нужды. Например, приобретение автомобиля или путешествие. И в этом случае заёмщик нуждается в завышении стоимости квартиры по ипотеке.

Руководствуясь обозначенными причинами, люди часто идут на шаг завышения. Пусть это нечестно, но зато человек получает краткосрочную единовременную выгоду. Возможно ли завышение?

К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая. Между ними нет ничего одинакового. Какие между ними различия?

РРыночная стоимость

Эту цифру определяет только рынок. Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Рыночную цену определяет только покупатель. Рыночная стоимость характерна для сделок с недвижимостью. Ею руководствуются продавцы при продаже, а покупатели при покупке.

При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе.

К рыночной цене возможно применить завышение.

ККадастровая цена

Кадастровая цена резко отличается от рыночной цены. Кадастровая цена определена затратами на строительство здания за минусом износа дома. Кадастровая цена введена для расчёта налогообложения при реализации квартиры. Кадастровая цена меньше, чем рыночная цена. К кадастровой цене невозможно применить завышение.

ППервоначальный взнос и зачем он нужен

Основное условие при оформлении ипотеки — наличие первого платежа. Первый взнос — некоторая часть стоимости приобретаемой квартиры при оформлении ипотеки. Платёж составляет с 10% до 50% цены за объект.

Передаётся платёж сразу покупателем продавцу наличным или безналичным путём до сделки. Передать эти денежные средства можно как до подписания договора купли, так и после.

Чем больше завышен первоначальный взнос, тем меньше сумма заёмных средств и соответственно ниже переплата по кредиту. Максимально завышенный авансовый платёж выгоден для заёмщика.

Для кредитной компании завышенный первоначальный взнос — гарантия серьёзности намерений кредитуемого лица. После приобретения на недвижимость накладывается обременение. Это значит, что кредитуемое лицо не имеет права проводить операции с объектом по своему желанию.

Если заёмщик попадает в безвыходную ситуацию и теряет способность выплачивать долг по кредиту, банк вправе продать заложенный объект на аукционе. Продавать такой объект финансовая компания будет на торгах. Соответственно цена на таких площадках заниженная.

Это условие позволит банку быстро избавиться от заложенного объекта недвижимости. Первый взнос как раз та разница, за минусом которой банк будет реализовывать квартиру на торгах при случае невозможности выплат.

Разницу между суммой реализации и остатком долга кредитор вернёт заёмщику.

ЗЗавышение стоимости недвижимости

Покупка квартиры в кредит оформляется на 10-30 лет. Это долгий срок долговых обязательств. На протяжении этого промежутка недвижимость не будет принадлежать покупателю.

Рассчитайте перспективы, прежде чем совершить такой шаг. При желании завысить цену на приобретаемое жильё, в первую очередь стоит договориться с продавцом.

Продавец будет непременным участником обозначенной схемы по завышению. Как происходит процедура завышения?

  • Достигается договорённость с продавцом путём переговоров о завышении. Возможно, это будет небесплатно. Иногда продавцы просят вознаграждение за участие в подобных схемах по завышению. Стороны договариваются обозначить в договоре купли сумму выше, чем существует на деле. Продавец предоставляет фейковую расписку о взятых наличных в объёме разницы между правдой и ложью о завышении.
  • Покупатель составляет расписку для продавца, в которой указывает, что взял в долг сумму денежных средств, составляющей разницу между реальной и завышенной стоимостью.
  • Расписка, составленная продавцом, предъявляется в банк для доказательства взятия наличных. На основании этой бумаги финансовая компания перечисляет на счёт продавца денежные средства в объёме полной стоимости квартиры при завышении.

ООшибочные причины завышения цены

Предпосылки для завышения стоимости бывают искусственные и ошибочные.

  • При оценке недвижимости оценщиками происходит ориентация на среднюю стоимость аналогичных объектов, продающихся в обозначенном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и отображается оценочной компанией в отчёте. Происходит непреднамеренное завышение.
  • Неосознанное завышение бывает связано с ошибкой в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.
  • Устаревшая информация в отчёте оценочной компании так же бывает причиной неосознанного завышения цены недвижимости. Реальность на рынке недвижимости меняется быстро, и отчёт, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Указанная в отчёте стоимость может случайно стать завышенной.

ЧЧто грозит покупателю при завышении?

С какими рисками встретится заёмщик при завышении стоимости на будущую собственную квартиру по ипотеке?

  • В первую очередь — оценка недвижимого имущества. Кредитор требует отчёт об оценке в обязательном порядке. Возможно, покупателю придётся договариваться с оценщиком о завышении стоимости на квартиру. Такая схема связана с дополнительными единовременными финансовыми выплатами, которые перекликаются с выплатой за услугу оценщика по завышению.
  • Даже если удалось договориться с оценщиком о завышении, не стоит забывать о том, что кредитной компании известно о таких схемах. Отчёт, который покажется банку подозрительным, будет отправлен на дополнительную проверку. Если проверка выявит завышение стоимости, по квартире придёт отказ и банк не перечислит средства. А отказ по объекту означает, что придётся искать другую квартиру для завышения.
  • Не исключена ситуация встречи с недобросовестным продавцом. Не стоит забывать о том, что на протяжении сделки по завышению, у продавца будет долговая расписка. Если попадётся недобропорядочный человек, ему ничто не помешает обратиться с этой распиской в суд, вместо того, чтобы порвать после сделки по завышению.
  • При приобретении квартиры без первого взноса на плечи заёмщика ложится груз выплаты долга за полную стоимость объекта и процентов по нему. Это объёмная сумма денег.
  • Не исключена уголовная ответственность обеих сторон по факту мошенничества при завышении.

ККакие бумаги следует собрать?

Какой пакет бумаг требует кредитор для рассмотрения приобретаемого объекта и предоставления кредита?

  • Свидетельство о собственности — наиболее важный документ, подтверждающий то, что собственник является не кем иным, как собственником. Данную бумагу отменили в начале 2017 года. То есть если покупаемый объект был приобретён до этого времени, свидетельство у продавца есть, и оно необходимо. Если покупаемый объект был приобретён после указанного времени, свидетельства у продавца нет. В этом документе указан собственник, адрес и площадь жилья, регистрационный номер.
  • Документ основание — это бумага, после подписания которой у продающей стороны появились права на владение покупаемой квартиры. Человек мог купить объект, получить в дар, приватизировать, получить в наследство.
  • Паспорт продавца— кредитор просит, что бы свой паспорт продавец лично привёз в отделение банка. При личном присутствии продавца кредитный менеджер сверяет данные паспорта и делает копии всех страниц.
  • Выписка из ЕГРН— эту справку заказывает покупатель или банк. В ней указаны все владельцы объекта и действующие ограничения.
  • Технический паспорт— он или есть в наличии или его нет. В случае его отсутствия необходимо будет заказать дубликат. В нём обозначены характеризующие особенности объекта: дата возведения здания, состав стен, материал перекрытий, этаж и этажность, площадь всех помещений квартиры. Его может заменить кадастровый паспорт.
  • Оценка— составляется на основе актуальных аналитических данных оценочной компанией аккредитованной банком. В нём отражены технические и рыночные характеристики продаваемого жилья, указана максимальная оценочная цена, исходя из оценки независимых оценщиков.
  • Предварительное соглашение купли — в бумаге перечислены все основные положения и договорённости между продавцом и покупателем, на основании которых возникнет право собственности: способы оплаты, промежуток передачи ключей, срок освобождения квартиры.
  • Согласие на продажу от супруга продавца— если квартира была приобретена в браке, кредитная компания запросит этот документ. Бумага должна быть заверена у нотариуса. Вместе с ней надо будет предоставить свидетельство о заключении либо расторжении брачного союза.
  • Согласие опеки— если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, согласие опеки обязательно для предоставления в банк.
  • Отказ от приватизации— в случае наличия отказников, потребуется бумага об отказе на приватизацию для предоставления ипотечного кредита банком.
  • Справка формы 8— раньше она называлась о составе семьи. В ней указаны все зарегистрированные в покупаемой квартире граждане.
  • Выписка из поквартирной карты— в этой бумаге содержится информация обо всех когда-либо зарегистрированных в квартире лицах.
  • Справки из психо- и нарколечебниц— они нужны для подтверждения дееспособности продавца. Эти документы можно заменить водительским удостоверением.
  • Справки об отсутствии задолженностей по квартирным платежам— бывают квитанции, а бывают справки. Так вот — нужны именно справки.

РРиски для продавца при завышении

Не только покупатель рискует при проведении сделки, в которой нужна завышенная стоимость. Продавца тоже ожидают некоторые риски при желании так продать квартиру. В первую очередь это касается долговой расписки, по которой недобросовестный покупатель заёмщик может потребовать деньги. Уголовную ответственность тоже никто не отменял.

РРиски для продавца при реализации квартиры по ипотеке

В сделке участвует финансовая компания. Это значит, что риск быть обманутым минимизирован для обеих сторон. Все документы проверяют независимые эксперты. Деньги на счёт продавца будут перечислены в любом случае.

Мошенничество посредством поддельных денежных знаков тоже исключено. Единственное, чем рискует продавец — это потерей времени в случае отказа банка выделить средства на продаваемый объект. Это может произойти после проверки квартиры финансовой компанией.

Тогда придётся продавать объект другому покупателю. Причины отказа не разглашаются.

ЭЭтапы продажи

Какие шаги предстоит пройти продающей стороне при реализации недвижимости по ипотеке?

  • Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
  • Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
  • Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
  • Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
  • Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.

ООсобенности реализации недвижимости по ипотеке и советы

Многие моменты определяют мелочи. Каким способом оплаты за продаваемое жильё воспользоваться? Можно сделать выбор в пользу безналичного расчёта. В этом случае финансовая организация перечислит деньги на расчётный счёт продавца после сделки. А можно использовать предоставляемую компанией ячейку. В случае с ячейкой после сделки продавец забирает всю сумму наличными средствами.

ППлюсы и минусы и продажи квартиры по ипотеке

Какие положительные и отрицательные стороны можно выделить для продавца при продаже объекта недвижимости посредством ипотеки?

Бесспорно, к положительному моменту относятся минимизированные риски со стороны продавца. Кредитная компания держит руку на пульсе и контролирует каждый шаг покупателя.

К отрицательному моменту можно отнести затянутые сроки, связанные с подготовкой документов и проверкой квартиры. Также не всегда удобен тот факт, что полный расчёт происходит лишь спустя несколько дней после сделки.

ЗЗаключение

Быть или не быть? — вот в чём вопрос! Бессмертная шекспировская фраза актуальна во все времена. Каждый сам для себя решит, продавать квартиру по ипотеке или за наличные. Соглашаться на завышение цены или испугаться и спрятаться. Единственный совет — не игнорируйте мелочи, на них строится весь процесс сделки. Читайте договоры, задавайте вопросы и всё будет гуд. Успехов!

Источник: https://vk.com/@-172190412-riski-prodavca-pri-zavyshenii-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2019 г

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений.

Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Последствия завышения для покупателя

из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Список банков
Сбербанк
ВТБ
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
Российский капитал
Ак Барс
Транскапиталбанк
ФК Открытие
Металлинвестбанк
Росевробанк
СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Юр-Оплот
Добавить комментарий