Тип сделки альтернатива или свободная что это

Что такое альтернатива при продаже квартиры

Тип сделки альтернатива или свободная что это

Понятие альтернативы при купле-продаже жилья вытекает из самого значения слова «альтернатива»:

Альтернатива (от лат. alternatusдругой) — возможность выбрать из нескольких вариантов, либо один из таковых вариантов.

То есть альтернатива – это разновидность договора, предполагающего параллельную реализацию одного жилого объекта и приобретение другого. Применяют и выражение «альтернативная продажа».

Этот вид сделки необходим, когда доля квартиры находится во владении несовершеннолетних либо пенсионеров, прочие виды договоренностей реализовать нельзя, когда среди собственников присутствуют стороны социально незащищенные.

Еще этот вариант используют, если иного недвижимого имущества нет у прежних владельцев и въехать им нужно в жилье покупаемое.

Такая купля-продажа оформляется исключительно нотариально.

Доля сделок альтернативной продажи весьма значительна – это пятьдесят процентов операций на рынке жилья, обычно, она происходит при расширении площади жилья, съездах и разъездах семей, расформировании коммуналки.

Приблизительная модель «альтернативы»

В основе альтернативы лежит синхронное оформление регистрационной документации на реализацию и приобретение жилья.

Сторонами являются покупатели и продавцы, бывает, что их несколько, обычно это происходит, когда семьи съезжаются и разъезжаются.

Иногда кто-то лишь продает, а бывает, что обе стороны продают и покупают, как с доплатами, так и без них, некоторые используют ипотечные договора.

Наиболее часто встречаются «сделки-паровозики», в которых участвует более двух квартир, бывало, что квартир в цепочке набиралось до десяти. Однако когда количество сторон растет, сложнее проконтролировать сделку, да и риски возрастают.

Среди рисков проведения подобных сделок, то, что в процессе её подготовки может измениться курс валюты, стороны могут передумать, кто-то из сторон будет отсутствовать.

Альтернативная продажа довольно сложна и предполагает соблюдение множества юридических аспектов, потому её проведение стоит доверять только профессиональным риелторам, которые способны провести проверку правомерности продажи квартиры, сделать прогнозы и дать грамотную оценку процедуре в каждом конкретном случае.

Регистрация собственников и несобственников

Надо помнить, что в момент оформления альтернативы все зарегистрированные владельцы жилья продолжают таковыми оставаться. После оформления всех документов они имеют возможность сняться с учета и осуществить соответствующую регистрацию по месту купленной квартиры. Особенности этого процесса оговаривают заблаговременно, отводя на него не более двух недель.

Обязательно следует учитывать, что если в жилых помещениях зарегистрированы не собственники, а те, кто просто пользуются помещениями, но не являются их владельцами, то они не обязаны выписываться из проданной квартиры.

Потому нужно быть крайне осторожными, учитывая все, ведь попав в ситуацию с наличием зарегистрированных несобственников в квартире, разрешить её возможно лишь в судебном порядке.

Желательные условия при альтернативной продаже недвижимости

Лучше всего заключая такой вид сделки пользоваться для расчетов аккредитивами – особым видом доступа сторон к банковским счетам, позволяющим гарантировать получение оговоренных в договоре денежных средств сторонами при предъявлении необходимых регистрационных документов.

Желательно обязательства сторон закреплять в нотариально заверенных заявлениях.

Помните, что при альтернативе квартиры передаются новым владельцам в обратном порядке по отношению к передаче денежных средств продавцам. Когда в сделке участвует более трех сторон, процедура может очень затянуться. Да и чем больше сторон, тем больше они рискуют.

Плюсы и минусы альтернативы для стороны, продающей жилье

Среди достоинств этого вида сделки отметим:

  • нет риска лишиться недвижимого имущества;
  • денежные средства сразу поступают к заинтересованным сторонам;
  • зарегистрироваться и переехать можно сразу после оформления документации, отсутствуют переходные этапы.

Присутствуют и определенные недостатки в альтернативе:

  • более низкая цена на жилье, чем хотелось бы продавцу;
  • длительный срок оформления договора, обусловленный подбором вариантов, согласовательным периодом и поисками заинтересованных в объектах недвижимости сторон;
  • достаточное непростое оформление авансовых платежей.

Для покупателей все обстоит немного иначе, существенными плюсами являются:

  • широкий ассортимент предлагаемых объектов;
  • сравнительно низкая стоимость жилья;
  • над сделкой работают профессиональные риэлторы;
  • дополнительным уровнем является контроль органов опеки и банка.

Присутствуют не радующие покупателя моменты:

  • сделка может сорваться, поскольку продающую сторону не устроит сумма либо скорость процесса;
  • поскольку альтернативная продажа оформляется долго, цена на недвижимость может вырасти;
  • существует риск возникновения конфликтной ситуации между сторонами.

Источник: https://kreditnyi-zaym.ru/chto-takoe-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Тип сделки альтернатива или свободная что это

22.10.2018

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.

Несколько сложнее  «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.

Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.

Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.

Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.

Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.

Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.

При этом, последовательность не имеет значения.

Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.

Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».

Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.

Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.

Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.

Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.

После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета  документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».

Государственные представители имеют с  Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.

Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.

Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.

Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.

Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/alternativnaya-sdelka

Альтернатива обмену

Тип сделки альтернатива или свободная что это

| Салон красоты позняки, скидки в салон красоты nateo.com.ua. . Цены тут    Альтернатива обменуОфициальный сайт Ассоциации риэлтеров Вологодской области
– Обмены – Альтернатива обмену
НАВИГАЦИЯ

Обмен — это старейший вид операций с жилыми помещениями и по-прежнему самый востребованный на рынке недвижимости. Но сегодня квартирный вопрос решают совсем по-другому, нежели 15–20 лет назад, когда понятие “собственная недвижимость” было для многих в новинку.Многие по привычке называют обмен одной квартиры на другую (или несколько) прямым. Но это в корне неверно. Такая практика была возможна в советское время и тогда являлась единственным способом решения жилищного вопроса. Сегодня все иначе. Прямой обмен сохранился только в случае проведения операций с неприватизированными квартирами, а обмен жилья, находящегося в собственности, происходит по договору мены, который подразумевает, что все владельцы и пользователи одной квартиры в полном составе переезжают и приобретают те же права в другой. И наоборот: собственники второй переезжают и имеют те же права в первой. Конечно, такое требование существенно ограничивает выбор жилья. Поэтому большинство обменов сегодня осуществляют с помощью сделки купли-продажи.

Терминология

“Альтернатива подобрана”, “легкая альтернатива” — эти словосочетания довольно часто встречаются в объявлениях о продаже квартир, вызывая недоумение покупателей. А между тем для риелторов в слове “альтернатива” нет ничего незнакомого и тем более пугающего: технология обмена с помощью такой сделки отработана до мелочей.Термин “альтернативная продажа” является антонимом понятия “свободная продажа”. Последнюю осуществляют в отношении тех квартир, в которых никто не живет (все выписаны). Взамен такой недвижимости человек хочет получить деньги ради денег. Альтернативная же сделка касается квартир, в которых, как правило, кто-то живет и прописан, с целью покупки новой недвижимости.Соответственно, выражение “альтернатива подобрана” используют в том случае, когда продавец новую квартиру себе уже присмотрел. А словосочетание “легкая альтернатива” (“реальная альтернатива”) означает, что претензии к новому жилью у продавца вполне адекватны, и подобных объектов на рынке недвижимости довольно много.Пример легкой альтернативы — продажа однокомнатной квартиры в Кунцеве и покупка двухкомнатной в том же районе с доплатой, при этом сумма последней достаточна для реализации намеченных планов.

Пример нереальной альтернативы: обмен однокомнатной малогабаритной квартиры в Кунцеве на двухкомнатную в том же районе без доплаты. В данном случае, какими бы “скромными” ни были пожелания к новой недвижимости, совсем без дополнительных вложений их реализовать невозможно: двухкомнатное жилье, даже самое крошечное и на первом этаже, стоит дороже однокомнатной хрущевки.

Как это работает

Технология альтернативной сделки подразумевает продажу жилья одновременно с покупкой нового. И вариантов тут может быть великое множество: одну квартиру меняют на другую (простая альтернатива), одну на две или три, две на одну, две на две и т. п. Богатство вариантов обусловлено следующим: цены на рынке московской недвижимости растут, и в таких условиях единственным выгодным способом обмена становится сначала покупка новой квартиры и уже затем продажа старой. Но не всем это по карману. Если же сперва продать свое жилье, то цены за период поиска желанного варианта квартиры могут вырасти очень существенно, не позволив таким образом купить то, на что вначале обмена деньги были. Такое развитие событий особенно вероятно, если человек действует самостоятельно, без участия риелторской компании.Альтернативная сделка подразумевает одновременный поиск покупателя на квартиру ее участника и новой квартиры для него. Это повышает вероятность положительного для продавца развития событий.Начинать нужно с определения стоимости собственной недвижимости и той, которую хочется приобрести. При этом должны быть учтены все нюансы: площадь квартиры, качество здания, месторасположение, этаж, этажность дома и многое другое. Таким образом, удастся определить размер необходимой доплаты и вообще оценить шансы на осуществление задуманного.Схематично сделку можно представить так:1) поиск покупателя своей квартиры — заключение предварительного договора и внесение аванса покупателем;2) поиск квартиры для себя — заключение предварительного договора и внесение аванса ее продавцу;3) сбор всех документов (как правило, поручаемый риелтору);4) юридическая проверка документов риелторской компанией;5) организация сделки, расчет денежных средств для каждой банковской ячейки;6) закладка денег в банковскую ячейку;7) подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки;8) отправка документов на государственную регистрацию;9) забор денег из банковской ячейки, после того как документы вернулись с регистрации;

10) подписание акта приема-передачи квартиры.

Сложности альтернативы


Альтернативные сделки, несмотря на все свои преимущества, связаны с определенными сложностями. Во-первых, квартира в этом случае всегда стоит немного дешевле, нежели свободная. Во-вторых, подобные сделки частенько, что называется, “разваливаются”, не доходят до логического завершения — покупки участниками нового жилья. В-третьих, они имеют обыкновение вырастать в “цепочки”, или “паровозы”, и тогда их исход зависит от мастерства риелтора и адекватности всех участников. В-четвертых, альтернативные цепочки довольно сложно организовать, а сделать это самостоятельно практически невозможно. Сильный рост цен мешает логическому завершению сделок данного вида. Сегодня их становится все меньше, а риелторы стараются найти новые способы решения квартирного вопроса.

Обмен и ипотека

Ипотечное кредитование уже довольно давно используют для решения проблемы отсутствия свободных денег на доплату при альтернативных сделках. Кроме того, обычной практикой при решении жилищного вопроса в настоящее время является кредитование под залог имеющейся квартиры, что позволяет приобрести другую без продажи имеющейся. Размер кредита зависит от многих параметров, главный из которых — размер доходов человека и их документальное подтверждение.
Сейчас ипотека нашла новое применение в риелторской практике решения разъездов и обменов. Напомню: проблема обмена в том, что в условиях роста цен выгоднее сначала купить новую недвижимость, а потом продавать имеющуюся, но, как правило, это может позволить себе не каждый. Сегодня все больше людей, нуждающихся в обмене, разъезде или съезде, сначала берут кредит в банке и приобретают квартиру, а потом продают имеющееся жилье. На пике роста цен такая технология совершения сделки действительно выгодна, поскольку за полгода или год (время, в течение которого большинство банков накладывает мораторий на досрочное погашение кредита) стоимость имеющейся недвижимости вырастает настолько, что позволяет окупить банковские проценты и работу риелтора. Конечно, не всем такая технология обмена доступна, поскольку нужны какие-то накопления, а также солидная заработная плата, позволяющая взять нужную сумму кредита. Однако подобных сделок становится все больше.

База данных по недвижимости Вологды, Череповца, Вологодской области. Квартиры, гаражи, дачи, офисные и производственные помещения, земельные участки и другая коммерческая недвижимость. Поиск объявлений по продаже и аренде квартир, домов, комнат, участков, коттеджей.Агентства недвижимости Вологды и Череповца.

Источник: http://www.realty35.ru/info/exchange/alt.php

Что такое прямая продажа квартиры?

Тип сделки альтернатива или свободная что это

Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.

Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.

Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.

Существует 2 стандартных типа продаж:

  • прямая (свободная/чистая) продажа;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё такой способ продажи, как «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Но этот вариант встречается крайне редко.

Что значит прямая продажа квартиры?

Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.

При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:

  • зарегистрированных в продаваемой квартире граждан;
  • претензий со стороны каких-либо третьих лиц;
  • обязательств перед банком по ипотеке, где продаваемая недвижимость выступает в качестве залога;
  • необходимости приобретать иное жильё до реализации своей жилплощади.

Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.

Риелторы называют подобные сделки «чистыми». Однако и они могут осложняться различными нюансами при продаже новостроек и вторичного жилья.

Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.

Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.

Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.

Возможна ли ипотека при прямой продаже?

У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.

При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.

При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.

Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.

При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.

Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.

Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?

Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:

  • паспорт собственника или доверенного лица;
  • свидетельство о рождении, если собственником является подросток до 14 лет;
  • свидетельство о браке;
  • письменное разрешение супруга/и, заверенное у нотариуса;
  • свидетельство о регистрации права на жилплощадь (договор дарения или прочие свидетельства отчуждения недвижимости);
  • техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет;
  • выписка из домовой книги (действительна только 1 месяц);
  • разрешение органов опеки на продажу (если собственник – несовершеннолетнее лицо);
  • договор купли-продажи (в 3 экземплярах);
  • справка из налоговой службы об отсутствии долгов (если продаётся квартира, полученная в дар или в наследство).

Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, проанализируйте тщательно 2 выписки: из ЕГРП и из домовой книги. Первый документ поможет проследить всю историю квартиры, а во втором отражены все прописанные в квартире лица. Отсюда же можно узнать, не наложены ли на квартиру арест, ограничение или обременение. Эти 2 документа покажут всю «чистоту» жилого помещения.

Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.

Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.

Дополнительные документы

При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).

Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.

Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.

Документы для регистрации прав собственности

Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:

  • паспорт нового собственника;
  • договор купли-продажи;
  • заявление покупателя о госрегистрации прав на жилое помещение;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не предоставлялся ранее);
  • правоустанавливающий документ продавца, если право не подтверждено регистрацией в ЕГРП;
  • квитанция об оплате госпошлины.

При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:

  • дата выселения прежних хозяев;
  • передача ключей от квартиры;
  • снятие бывших жильцов с регистрационного учёта;
  • возможное наличие обременений на имущество и пр.

Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?

Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:

  • Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
  • При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.

Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.

Альтернативная продажа чаще применяется при:

  • разделе квартиры с долевыми собственниками;
  • проживании родственников на общей жилплощади;
  • обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
  • разъезде коммунальных жильцов;
  • выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.

Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.

Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.

Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.

Источник: http://ipoteka-expert.com/pryamaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/

Статьи | all-realt.ru | Агент по недвижимости. Обмен, Продажа и Покупка квартир. Аукционный метод продажи

Тип сделки альтернатива или свободная что это

Здравствуйте уважаемые собственники и владельцы недвижимости, сегодня я расскажу Вам о том как продать квартиру самостоятельно!

Представляю Вашему вниманию статью — инструкция для самостоятельной продажи квартиры.

Полезные ссылки:

сокращения и аббревиатуры —как подготовить квартиру к продаже — план успешных продаж квартир — мои контакты — кадастровая стоимость квартиры — налоги 2016

Вот наступил тот самый момент когда Вы решили продать квартиру. Целесообразность продажи квартиры долго обсуждалась на Вашем семейном совете, вы долго думали, оценивали и прикидывали перспективы и всё-таки решились продать!  Теперь перед Вами стоят несколько вопросов:

  • Какую схему сделки выбрать?
  • Какие документы подготовить для сделки?
  • Как найти покупателя?
  • Что брать аванс или задаток, и на каких условиях?
  • Как не продешевить и продать дороже по справедливой цене?
  • Как произвести безопасные взаиморасчеты по сделке?

Схема сделки

Сейчас Вы решили продать квартиру. Самый важный вопрос который Вы должны себе задать перед началом действий — это какую сделку выбрать? Альтернативу или свободную продажу?

  1. Альтернатива — квартира продается и одновременно покупается другая жилплощадь (возможно несколько других квартир). Перевозите в альтернативную квартиру свои вещи регистрируете прописку. Всё договора подписываются в один день, на сделке должны быть Вы, покупатель на Вашу квартиру и тот кто продаёт Вам альтернативу. На сделке одновременно будет присутствовать 3 собственника (Ваш покупатель, Вы , Ваш продавец альтернативы) и как минимум ещё 3 агента которые всё должны согласовать, проверить квартиры,документы, подготовить ДКП и прописать условия доступа к деньгам.
  2. Свободная продажа  — Вы забираете деньги, съезжаете и выписываетесь до сделки из квартиры. У Вас должна быть возможность выписаться другую квартиру.
  3. Экспресс продажа с альтернативой. Ваша квартира продается как свободная,но выписка происходит после сделки по продаже. До выставления в продажу, Вам находиться альтернативный вариант для последующей покупки, он проверяется и подготавливается к сделке. На сделку по альтернативе мы выходим на следующий день после получения денег за Вашу квартиру. Все тонкие моменты учтены и риски определены.

Подавляющее большинство сделок (~ 95%) в Московском регионе — это альтернативная покупка. Альтернативная сделка неудобна для покупателя и несёт в себе массу рисков. Я всегда рекомендую своим клиентам использовать метод экспресс продажи и продавать свою квартиру свободной продажей.

 На сегодняшний момент у нас рынок покупателя. У покупателя есть выбор между 30-40 аналогичными вариантами которые он смотрит и выбирает того, кто быстрей сможет выйти с ним на сделку по самой низкой цене. На таком рынке ждать никто не будет, просто выберут других.

В большинстве случаев покупатель предложит Вам выйти на сделку при условии: -«Я сейчас вношу аванс и выходите на сделку через неделю, либо я покупаю других со свободной продажей». Дальше Вы думаете, что делать.

Если риэлтор у Вас есть и он профи, альтернативный вариант и все документы на Вашу квартиру будут подготовлены. у Вас нет агента или он не профессионал, тогда подготавливайте и согласовывайте всё сами.

Я хочу предупредить Вас о рисках, если Вы хотите продать дороже и минимизировать свои риски — обратитесь к профессиональному агенту!  Цена ошибки может быть слишком велика, и Вы далеко не всегда осознаёте где и какую ошибку можете допустить.

И всё-же  вы решили продать самостоятельно и сэкономить на агенте.

Список действий при свободной продаже квартиры:

1.1. Проверить и подготовить документы на продаваемую квартиру, собрать недостающие и обновить старые. Каждый продавец должен иметь СОГРП и правоустанавливающий документ-основание на продаваемую квартиру. У Вас должны быть оригиналы этих документов.

 Если каких то документов у Вас нет или Вы не уверены что есть все, проконсультируйтесь со специалистом и закажите восстановления этих документов. В случаи если право собственности возникло до 2000 года или после 02.07.2016 СОГРП может не быть. Начиная с 02.07.

2016 СОГРП не выдается, с 2015 года СОГРП  стало выдаваться на обычном листе без водяных знаков защиты. Подробнее в моей статье: СОГРП и их виды.

1.2. Есликвартира продается в Москве — рекомендую заказать кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию в местном отделении МФЦ.  Средний срок изготовления документов 2-3 недели.

Они будут Вам необходимы если Ваш покупатель будет использовать для взаиморасчета  ипотеку получать разрешение от органа опеки и попечительсва,либо использовать средства субсидии и(или) материнского капитала.

Если собственник Вашей квартиры не совершеннолетний ребёнок (до 18 лет) , для продажи Вам потребуется согласие органов опеки на вашу квартиру и полный пакет документов на приобретаемую. Подробнее об этом в моейстатье: «Опека — не помеха». 

1.3. Физическая и юридическая подготовка квартиры к продажи. 

1.3.1. Юридически свободная продажа. При возможности, выпишитесь в другое жильё. Прописка достаточно длительный процесс, занимающий от 3 до 10 рабочих дней, в этот момент у Вас будет отсутствовать паспорт. Если продавать квартиру с прописанными людьми, это чревато рисками для покупателя, гораздо проще и дороже можно продать квартиру свободной продажей, если там никто не прописан.

1.3.2. Улучшения внешнего вида и состояния квартиры. Освободите квартиру от своих личных вещей, подготовьте её к показам. подробнее в статье Home staging как подготовить квартиру к продаже

1.4. Реклама по Вашему предложению. Создайте максимальный охват всей аудитории. Это самый сложный и дорогостоящий момент, который не терпит промедления и ошибок. Для этого потребуется:

1.4.1. Составить портрет покупателя, написать несколько продающих текстов под разные портреты клиентов

1.4.2. Сделать качественную фотосъемку.

1.4.3. Разместить ПЛАТНУЮ рекламу на всевозможных порталах и региональных площадках, произвести расклейку предложений по району и вывесить баннер на балкон.

1.4.4. Отслеживание конкурентов по нескольким параметрам: срок экспозиции, цена, правоустанавливающие документы, сроки выхода на сделку, тип сделки (свободная или альтернатива).

1.5. Приём входящих звонков по рекламе, корректные ответы на вопросы. Помимо своевременного, правильного и четкого ответа на все вопросы, вы должны фильтровать позвонивших Вам людей и оценивать реальность их предложений.

Если Вы выставили рекламу самостоятельно на свой номер, днём и ночью Вам будут звонить агенты и предлагать свои услуги по продаже, притом 95% из них будут без клиента, а 4% будут с реальными предложениями ещё 1 % будут покупатели без агента, но скорее всего вы не сможете разобраться где кто и что делать со всем этим морем звонков. Обычно люди приходят в бешенство в первые 2-3 дня поскольку телефон расколется до предела и звонит каждые 5 минут.. В последствии у Вас может создастся мнение: — «Может мало беру?»    — смотрите схему ==>Продажа без агента

1.6. Подготовка документов на квартиру.  На вопрос покупателя: — Что у Вас с документами? , желательно отвечать так: — «Полный пакет документов готов. Пакет подходит для ипотеки, субсидии, а также для органов опеки». Любой покупатель хочет слышать именно эти фразы на квартире.

В реальности практически всем некогда, или лень собрать необходимый пакет документов, а у моих некоторых коллег «работающих за 50 тыс.руб.» как минимум нет желания делать это, а как максимум нет знаний, какие документы надо подготовить для кого и в какие сроки.

Поэтому иногда приходя на квартиру, слышим в ответ фразу:  -» У нас все документы готовы, если у Вас ипотека, собирайте всё сами» . Такая фраза, дорого стоит продавцам недвижимости, обычно если такая фраза сказана — это означает, что можно смело отнимать 200 000 рублей в минус от цены продаваемой квартиры.

Все хотят «придти на готовое», но никто не желает облегчать жизнь участникам рынка, риэлторам, собственникам одиночкам, которые пробуют самостоятельно провести альтернативную сделку, разъезд или обмен на большую площадь с доплатой через ипотеку.

Более развёрнуто про риски покупки квартиры с разным видом документов, читайте в моей статье Как выбрать квартиру? на что смотреть при покупке?

1.6.1. Количество собственников и ЛПР (лиц принимающих решения). Чем меньше собственников, тем проще провести сделку, также Важен возраст и состояние человека владеющего квартирой.

 Бывают случаи когда собственник квартиры несовершеннолетний, либо недееспособный, тогда продажа квартиры сопряжена с рядом бюрократических процедур и контактом с органами опеки и попечительства.

В идеале у продаваемой квартиры должен быть 1 собственник.

1.6.2.

Как долго владеют квартирой? Вопрос важен для покупателя в основном из-за оспоримости сделки, если было наследство или дарение и налогов поскольку возникает вопрос «о полной \ не полной сумме в ДКП».

Для покупателя будет очень важным данный момент, поскольку купить квартиру в ипотеку с неполной стоимостью на практике очень сложно, да и если сделка будет оспорена, по суду вернут только сумму указанную в договоре купли продажи.

1.6.3. Возможность ипотеки на квартиру. На моей практики 60% квартир на вторичном рынке имеют перепланировки, 10% из них  перепланировки узаконить невозможно.

Пример грубых перепланировок: перенос мокрых точек, увеличение площади ванной за счет коридора, изменение типа назначения  для помещения (из комнаты сделали кухню и наоборот), увеличения жилых помещений за счет балконов / лоджий, вынос батарей отопления на балкон / лоджию, снос оконного проёма, снос несущей стены или любой её части, удаление двери на кухню с газовой плитой, уменьшение либо увеличение площади комнат (по любым причинам). Всё перечисленное узаконить практически невозможно, хотя бывают и исключения (тут будет ссылка на фото)

1.6.4. Обстоятельства сделки. Какая у Вас ситуация?  — профессионалы часто задают этот вопрос, он всегда был ключевым по сделкам. Квартира может быть идеальной по цене и документам, только вот будет там разъезд на 4 площади.

В 95% случаев сделки не будет, такую квартиру смогут купить только люди с огромным количеством терпения и денег. Поэтому уважаемые читатели, Вам совет, по возможности продавайте свою квартиру «свободной продажей» и если очень нужно купить что-то в замену, одновременно подыскивайте себе альтернативный вариант.

  Я делаю обмен за 60 дней!  — читайте план моего авторского метода экспресс продаж за 60 дней.

1.7. Показ квартиры.  Крайне ВАЖНО подготовить квартиру к показу, запомните: — Вы продаёте в первую очередь ощущения и эмоции в квартире, и только потом квадратные метры и документы.

  Более подробно о подготовке ==> Home staging подготовка квартиры к продаже. Рекомендую обратиться за советом к профессионалу, он сможет умело представить достоинства и ловко скрыть недостатки квартиры при показе.

ЗАПОМНИТЕ!!! первые 30 секунд ощущений от квартиры самые важные и стойкие!

1.7.1. Оперативные показы, концентрация спроса. Быстро и четко назначайте удобное для Вас время показа, это не означает показать «когда захочет покупатель».

Просто скажите когда сможете показать квартиру. Желательно показывать квартиру по очереди нескольким интересантам, так будет создан небольшой ажиотаж. Чем больше квартиру посмотрят, тем больше шансов её продать.

тут ссылка на индикатор спроса

1.7.2. Минимум информации + готовая презентация по квартире.  На показе будет правильно перед входом в квартиру передать презентацию по объекту с поэтажным планом (пример тут) в руки интересантам.

В последствии ответить на все возникающие у них вопросы, и снять все их сомнения. Важно! не говорить лишнего при просмотре, показывать максимально пустую квартиру, идеальным вариантом будет показ квартиры  «молчаливым» соседом.

 Если Вам не сделали предложения на первых показах, не расстраивайтесь, по статистике квартира интересна 1 из 8-10 посмотревших. 

1.8. Если интересант проявил желание купить квартиру и дело идет к обсуждению деталей сделки, то Вам необходимо понять ситуацию у Вашего покупателя. Более подробное описание по выбору клиента===> тут

Источник: http://all-realt.ru/post/

Юр-Оплот
Добавить комментарий