Условия расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика

Аннулирование ипотеки

Условия расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика

Любой договор предназначается для закрепления в письменном виде достигнутых соглашений между сторонами, в нем участвующими. В этом документе описываются правила поведения в различных ситуациях и ответственность друг перед другом.

Ипотечный договор не является исключением из общего правила, он так же как и прочие соглашения должен закреплять финансовые отношения кредитора и заемщика.

В определенных случаях этот документ может быть аннулирован, но для этого должны быть веские причины.

Причины для расторжения ипотечного кредита

Взаимодействие сторон, участвующих в ипотечном кредитовании имеет долгосрочный характер.

Логическое завершение данного процесса – выполнение получателем займа своих обязательств, касающихся возврата всех взятых в кредит средств с процентами в соответствии с указанными в договоре сроками.

Но в определенных ситуациях ипотечный договор может быть расторгнут. При этом инициировать данный процесс может любая сторона.

Если соглашение разрывает банк, это может являться следствием его недовольства, касающегося действий или бездействия держателя ипотеки. В случае проявления инициативы заемщиком – это выражение его недовольства условиями предоставления займа кредитором, или несогласие с действиями банка в сложившихся обстоятельствах на момент возникновения намерения о расторжении договора.

Если инициатором расторжения является банк, единственной причиной могут являться грубые нарушения заемщиком договорных условий.

Финансовая неспособность обслуживать кредит

Зачастую необходимость в расторжении ипотечного договора вызвана финансовой неспособностью, затруднительным финансовым положением, которое не позволяет клиенту банка возвращать полученную ссуду. Также возможной причиной может быть желание проведения определенной сделки с залоговым предметом.

Обычно это стремление продать квартиру, имеющую обременение в виде ипотеки.

Если в этом случае лицо, взявшее кредит, имеет вполне нормальное финансовое состояние и может вернуть долг банку полностью, то при финансовой несостоятельности, когда расплачиваться нечем, а потерять квартиру совсем не хочется, дело осложняется.

Заемщик имеет в этом случае две теоретические возможности разрешить проблему:

  1. предоставить доказательства, что кредитодатель не выполняет обязательства, оговоренные договором ипотеки, то есть нарушает условия соглашения;
  2. найти факты, которые смогут убедить суд в том, что заемщик не осознавал всех негативных последствий, оговоренных в заключенном договоре о предмете залога.

Такие варианты решения проблемы реализовать на практике почти невозможно. Поэтому, если так случилось, и сложившееся тяжелое материальное положение уже привело к неплатежам по ссуде, нужно направить свои усилия на проведение переговоров с банком, чтобы реструктуризировать долг, накопившийся за период неплатежей.

Именно такой вариант развития событий позволяет в результате переговоров найти взаимовыгодное решение, устраивающее обе стороны.

Проведение операций с ипотечной недвижимостью

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» заемщик должен обеспечить содержание залогового жилья, поддерживать его в нормальном состоянии, и не выполнять действий, которые могут привести к его порче при проведении перепланировки, неумелого ремонта и др.

Также банки прописывают в ипотечных договорах условие запрета на продажу залогового имущества, приобретенного по программе ипотечного кредитования без согласия кредитора. В таком случае банк имеет право разорвать соглашение с заемщиком, подав на него в суд. После вынесения решения суда владелец ипотечного жилья должен будет вернуть залог (квартиру, приобретенную по ипотеке).

Как аннулировать ипотеку?

Заемщик может аннулировать ипотеку по причинам:

  • при принятии решения о рефинансировании займа в другой кредитной организации, чтобы сэкономить на процентах;
  • при отсутствии возможности погашать долги по ипотеке, и принятии решения о продаже предмета залога для погашения долгов перед банком;
  • в случае нарушения кредитором (повышение ставки) договорных условий;
  • при желании купить другую квартиру (меньше или больше, чем есть);
  • в случае развода, если ни один из супругов не желает брать на себя бремя оплаты ипотеки.

Можно решать вопрос расторжения ипотечного соглашения, как через суд, так и без его участия путем разрешения вопроса напрямую с банком. Кредитные организации не стремятся доводить дело до суда, поэтому идут на переговоры и пытаются решать вопрос без финансовых потерь.

Что потребуется?

Чтобы аннулировать ипотеку, в зависимости от причины нужно собрать все необходимые документы и подать заявление в банк. Если возникли трудности с внесением платежей, нужно своевременно, как можно скорее известить кредитора о сложившейся ситуации, и оговорить процедуру расторжения ипотечного договора, если такое решение принято.

Если возникло желание продать ипотечную квартиру, также следует по этому вопросу обратиться в банк, и выполнить все условия в соответствии с договором.

Пошаговые действия

Не стоит дотягивать дело до суда. Всегда есть возможность договориться с кредитодателем и не портить свою кредитную историю.

Чтобы расторгнуть ипотеку в случае проведения операций с ипотечной недвижимость в случае ее продажи, нужно выполнить следующие шаги:

  • обратиться в кредитно-финансовое учреждение, выдавшее ипотечный займ с запросом на разрешение расторжения соглашения;
  • получить одобрение банка на расторжение кредитного договора, которое инициировал клиент;
  • возможность реализовать квартиру клиент банка получает после выполнения договорных условий по обремененному кредитом жилью. Необходимо погасить задолженность перед кредитором;
  • в случае предъявления банком требования выплатить неустойку (если такое условие предусмотрено договором) заемщик должен внести указанную сумму неустойки;
  • после выполнения этих условий будет получено разрешение кредитора на продажу квартиры.

После погашения всех долгов перед банком договор ипотеки будет считаться расторгнутым.

Основные этапы реализации данного вопроса:

  • подача заявления о прекращении договорных условий с банком по ипотеке с указанием причин;
  • принятие кредитором решения по вопросу прекращения действия договора;
  • в случае одобрения банком заявления о расторжении – выплата клиентом всех задолженностей по займу;
  • если кредитная организация приняла отрицательное решение и не желает разрывать договор ипотеки – подавать заявление в суд, если клиент считает, что его права были нарушены банком.

Особые случаи

Расторжение ипотечного договора может быть вызвано особыми причинами, которые не позволяют дальше продолжать кредитные отношения с банком. К ним можно отнести банкротство заемщика или банка. Также причиной прекращения договора ипотеки могут быть сроки давности.

Можно разорвать ипотечный договор, чтобы продать недостроенную квартиру и заработать на этом определенную сумму денег.

Банкротство

В случае банкротства довольно часто приходится расторгать ипотечные соглашения, так как продолжать платить клиент уже не может. Если банкротом становится банк, нужно составлять иск в суд, чтобы приостановить выплаты или вовсе их остановить.

Заемщика

Чтобы не опускаться в долговую яму довольно глубоко, и постараться контролировать ситуацию заемщик может расторгнуть ипотечный договор как банкрот. Сделать это физлицо может, если сумма его долга по кредиту составляет более 500 тыс рублей.

При этом банк может подать в суд на неплательщика. Процесс по возврату долга коллекторами будет начат через 90 дней после того как перестанут поступать средства на погашение займа.

Тянуться вся эта процедура может 2-3 года, при этом может накопиться серьезная задолженность.

Пока не будет решения суда, никто не имеет права насильно требовать от должника возврата кредита. Заемщик должен предоставить банку подтверждение того, что он стал банкротом. Это могут быть справки о размере зарплаты, о тяжелом заболевании плательщика или его близких родственников, о рождении троих детей и др.

Если физлицо будет объявлено банкротом, есть возможность приостановить изъятие его имущества, начисление штрафных санкций банка и пени. Но уменьшить долг это не поможет, возвращать задолженность придется в полном объеме.

Банка

В случае банкротства кредитной организации отмены кредитных обязательств, которые имеет ее клиент, не будет. Придется выплачивать все долги, иначе неплательщика признают злостным, после чего можно вообще потерять свое жилье.

Спрятаться от своих обязанностей не получится, так как все выданные банком-банкротом займы должны пойти на погашение банковских долгов перед вкладчиками и прочими кредиторами.

Для держателей кредитов изменений в одностороннем порядке также ждать не стоит, закон не допускает таких вариантов разрешения кредитных отношений.

Поэтому придется платить только то, что обусловлено договором ипотеки, переплачивать не предусмотренные соглашением суммы клиент не будет.

Истечение сроков давности

В РФ по кредитам предусмотрен срок исковой давности. Его длительность составляет 3 года. Если должник не выплатил ссуду после окончания действия договора кредитования, в соответствии с законом, такое соглашение должно быть аннулировано.

Но не редко коллекторы и банки продолжают требовать вернуть долги, пугать бывшего заемщика. Независимо от того, когда истек срок исковой давности, банк может подавать в суд на должника через 5,7,10 или 20 лет.

Заемщик должен явиться в суд, предоставить заверенное нотариусом заявление об истекшем сроке давности.

Иначе суд будет рассматривать заявление банка как при не истекшем сроке давности, и вынесет решение в пользу банка.

Ипотека на строящееся жилье

Расторгнуть ипотечный договор на строящееся жилье можно до его сдачи в эксплуатацию, чтобы продать права на квартиру по переуступке. Еще на стадии возведения фундамента приобретенное на выгодных условиях жилье (по ДДУ) может быть продано перед сдачей его в эксплуатацию по более высокой цене. При этом заемщик может заработать определенную сумму денег.

Стоит ли расторгать соглашение?

Банк не всегда охотно идет на разрыв отношений с заемщиком, и старается предложить ему несколько вариантов решения возникшей проблемы. Не обязательно при этом судиться, тратить силы и деньги на адвоката и судебные издержки. Если же клиент финансово несостоятелен, и не идет на контакт, банк может сам передать дело в суд на злостного неплательщика.

Прекращение ипотечного договора является сложным и длительным процессом, который не приносит материальной пользы заемщику. Поэтому перед оформлением ипотеки нужно взвесить все факторы.

Чтобы не остаться на улице, не нужно откладывать решение проблемы на потом, всегда есть возможность договориться с кредитором и выйти с минимальными потерями из навалившихся финансовых проблем, а то и вовсе без них.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/annulirovanie-ipoteki/

Расторжение ипотечного договора

Условия расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика

Заключение кредитного ипотечного договора с банком является сложной финансовой операцией. Такие договора заключаются на длительный период. На протяжении которого может произойти множество событий: инфляция, девальвация и прочее, что может привести к расторжению договора ипотеки по инициативе либо банка, либо заемщика, либо же по соглашению сторон.

Как расторгнуть ипотечный договор с банком?

Расторгнуть ипотечный договор с финансовым учреждением не только возможно, а вполне реально, что является отличительной чертой в сравнении с потребительским кредитованием. Зачастую это связано не столько с желанием банка, сколько со своеобразностью использования ипотеки.

Наиболее часто встречающиеся варианты для прекращения обязанностей по ипотеке:

  1. Заявителем выступает кредитодатель. Повод – значительное несоблюдение правил со стороны кредитозаемщика.
  2. По соглашению сторон. Необходимое требование – финансовое учреждение и заемщик найдут компромисс.

Важно! Все денежные средства необходимо вернуть единовременно, если инициатором прекращения договоренности выступает заемщик.

Порядок расторжения по инициативе заемщика

Желание владельца ипотеки расторгнуть данный контракт практически невозможно, хотя по закону и вполне допустимо.

Для расторжения договора необходимо найти весомые аргументы, доводы и доказать их первостепенность для аннулирования обязанностей. Известны лишь отдельные прецеденты.

Прекращение срока действия ипотечного договора предусматривает существование основных причин: залоговладелец находит условия предоставленной ипотеки неприемлемыми или находит более приемлемые. Часто условия банка, предоставившего ипотеку, не при чем.

Можно ли рассматривать изменение финансовой стабильности причиной для прекращения договора? Иногда, для расторжения договора, заемщика принуждают жизненные условия, которые изменились, как-то развод или потребность в обмене жилой площади, связанной со сменой места жительства.

Принято считать неординарным вариантом подачу заемщиком иска в суд, с указанием на просчет в кредитном договоре или полное (частичное) несоответствие пунктов, согласно действующему законодательству. При условии, что вердикт будет положительным, и договор признают недействительным, погашение долга кредитору будет без процентов.

В итоге, некоторое время кредитозаемщик использовал средства бесплатно. Со своей стороны, банки внимательно следят за текстом, составленного ипотечного договора, консультируются со штатом квалифицированных юристов, так что рассчитывать на 100% победу нельзя.

Важная информация! Объявление банка банкротом не приведет к автоматическому расторжению договора.

Заемщику придется расторгнуть ипотеку с фактическим кредитором, принявшего обязательства и функции предыдущего.

Причинами прекращения исполнения обязанностей ипотечного договора по инициативе заемщика также может быть изменение не в лучшую сторону финансового состояния, приведшее к невозможности оплатить ипотеку, потребность в продаже недвижимости, трудности с фирмой-застройщиком.

Срыв срока сдачи строительства может значительно изменить финансовое положение заемщика, что отразится на невозможности одновременной оплаты, как за арендованное жилье, так и за ипотеку.

Иногда сумма долга по выплатам становится внушительной. Заемщику целесообразно с помощью юриста подать иск в органы правосудия для поиска решений возникшей проблемы.

Владельцу ипотечного договора достаточно сложно тайно пустить в дело полученные финансовые средства. Некоторые используют различные «серые» схемы для использования последних на другие задачи, отличные от тех, что оговорены.

Выявленные факты не приведут к аннулированию обязанностей. Тем не менее, финучреждение в обязательном порядке использует ситуацию по своему усмотрению, если заемщик нарушил оговоренные обязанности.

Существует два варианта выяснения этих вопросов: расторжение ипотечного договора по соглашению сторон или обращение кредитора в суд.

Важно! При условии, что заемщик не погашает ипотеку, аннуляция обязанностей не наступает.

Банк вначале потребует устранить данное нарушение. Следующим шагом будет — подача иска об возврате долга и параллельно подается иск о предложении аннулировать ипотеку.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки по инициативе банка?

Нередко инициативу по части аннулирования обязанностей берет на себя банк. Зачастую банки используют следующие ситуации:

  • Дача заведомо неправдивых собственных данных.
  • Отказ заемщика выполнять обязательства по погашению кредита.
  • Осуществление перепланировок без уведомления и согласия с кредитором.
  • Нецелевое использование денежных средств.
  • Нарушены принципы страхования.
  • Нанесение порчи ипотечному имуществу.

Инициатором аннулирования кредитного ипотечного договора выступает банк при существовании неоплаченных счетов по ипотеке.

Можно принять альтернативное решение – реструктуризация долга, при условии, что заимодатель будет за конструктивный диалог.

Зачастую банк выдвигает следующие требования при заключении обязанностей: страхование жизни, здоровья заемщика, и страхование самого залога является неотъемлемой частью акта.

Денежная неспособность клиента проводить своевременную оплату является значительным основанием для прекращения ипотечного договора. Также существуют и иные причины:

  1. Проведение операций с залоговой недвижимостью.
  2. Невозможность выделения денежных средств для погашения ипотеки, по причине появления детей, наличия других вариантов крупных трат.
  3. Бракоразводный процесс с созаемщиком.
  4. Утрата рабочего места или других источников прибыли.
  5. Проявление тяжелого заболевания, приведшего к потере работоспособности (постоянной, временной).

Насколько известно, в судебной практике, практически невозможно доказать изменения жизненных обстоятельств кредитозаемщика. Несмотря на неизбежные обстоятельства, судом не рассматриваются, не принимаются к вниманию материальные трудности, что привели к прекращению погашения задолженности заемщиком.

По соглашению сторон

Обоюдное согласие для аннуляции ипотеки – оптимальный вариант. Банк активно участвует в диалоге с соблюдением, первоочередно, своих интересов. Здесь также есть и другие варианты достижения консенсуса:

  1. Продажа залога по желанию кредитозаемщика с целью погашения денежного обязательства за счет полученного дохода.
  2. Перевести кредитные и финансовые обязательства на иного заемщика.

В этой ситуации описано как продажу самого залога, так и передачу своих кредитных обязательств. Рассматривается вариант договоренности и согласованности развития данных событий с банком.

При достижении соглашения всех заинтересованных сторон, ипотечный кредитный договор расторгается и заключается новый, но с другим кредитозаемщиком.

Достоинства и недостатки при продаже ипотечной недвижимости:

СпособыДостоинства Недостатки
Досрочное погашениеИзбавление от долга и получение денежных средствСложно подыскать покупателя на квартиру
Продажа долгаСкорое и абсолютное освобождение от кредитного обязательстваОсновная трудность – найти «перезаемщика»
Продажа с участием финансового учрежденияБанк находит покупателя и оформляет сделкуЗачастую нет денежной компенсации
Самостоятельная продажаСамостоятельно происходит назначение стоимости и контроль всего процессаТрата собственного времени на подыскивание клиента

При стремлении к продаже (обмену) залоговой недвижимости, необходимо погасить всю сумму кредита. И только при этом условии кредитное жилье становится собственным. При возникновении финансовых сложностей необходимо подыскать способ и возможность прийти к соглашению с кредитором о предоставлении льготных условий для выплаты долга.

Данное заявление принимаются кредитором к рассмотрению, решение, чаще всего, принимается отрицательное. Причиной служит то, что были известны все условия предоставления ипотеки, да и материальные трудности владельца ипотеки банк не интересуют. При достижении положительного решения предусмотрены такие варианты:

  • Краткосрочное замораживание счетов.
  • Пересмотр периода выплат в большую сторону.
  • Реструктуризация долга.
  • Разрешение на «кредитные каникулы».

Пересмотр условий кредитования на более длительный период позволит погашать ипотеку за счет уменьшения суммы необходимой для оплаты. Это более действенный метод, чем борьба с просроченными платежами.

Также есть другие варианты развития событий. В каждом отдельном случае, когда требуется прекращение действия договора, придется идти в банк для поиска оптимального способа решения проблемы.

Судебная практика

Разбирательство в суде состоится, если существует одна из таких причин расторжения:

  • Заемщик получил инвалидность.
  • Смерть заемщика.
  • Социальные льготы, которые заемщик получил во время оформления или в процессе обслуживания.
  • Развод созаемщиков, имеющих несовершеннолетних детей.

Все договора составляются финансовыми учреждениями с высокой степенью защиты своих же интересов. Найти оптимальное решение для всех участников диалога практически невозможно.

Суд может вынести вердикт в пользу кредитора и принудить заемщика погасить весь долг единовременно. Доступным вариантом решения этого вопроса будет оформление иного займа с более выгодными условиями или продажа имущества, не пребывающего в залоге.

Судебная инстанция также может лишить истца приобретенной недвижимости. При таком исходе кредитор становится владельцем жилой площади. Суд не часто выносит вердикт о признании договора таким, как утратившим юридическую силу.

Можно рассмотреть и вариант реструктуризации долга перед банковской структурой. На деле, подразумевается пересмотр процентной ставки, общей суммы долга, сроков возврата кредита. Снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока пользования кредитными средствами позволит погашать ипотеку.

Известен также и мирный способ урегулирования данного вопроса. Основным условием является поиск покупателя, готового купить не только имущество, пребывающее в залоге, но и ипотеку.

Критерием для расторжения кредита может послужить и досрочное погашение, что будет легким при оформлении и достаточно сложным практически. У проблемных клиентов не часто бывает вся нужная сумма для досрочного прекращения действия ипотеки. Практикуется переуступка права собственности или продажа залоговой недвижимости.

Судебная практика решения вопроса о прекращении действия договора ипотеки сопровождается реализацией банковского залога для погашения кредита. При внесудебном разбирательстве возможно найти компромисс:

  1. Сохранение права собственности на залоговое имущество (изменение договоренности по погашению кредита или досрочное погашение).
  2. Потеря права собственности с сохранением доли денежных средств (реализация жилплощади, переуступка прав).

Важно! Если заемщик выполнил все условия договора, последний аннулируется автоматически.

Это лучший вариант для всех сторон. Правда, зачастую он недейственный, так как необходимы свободные деньги.

Заключение

Расторжение договора по ипотеке считается длительным и сложным процессом как с финансовой стороны, так и по количеству потраченного времени. Будет ли польза от этого процесса заемщику? Вопрос неоднозначный. Стоит очень хорошо взвесить все «за» и «против», прежде чем окончательно принять решение о заключении кредитного ипотечного договора.

В случае принятия решения расторгнуть договор, следует учесть и применить на практике все возможные способы и средства для достижения поставленной цели!

: расторжение ипотечного договора

Источник: https://ipotekaekspert.com/operacui-s-ipotekoi/rastorzhenie-dogovora/

Все о расторжении ипотечного договора

Условия расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика
Ипотека — это кредитное обязательство, которое в среднем рассчитано на 10-15 лет. Вероятность возникновения внештатных ситуаций в течение этого срока очень велика, поэтому нередко появляется необходимость расторжения ипотечного соглашения между банком и заемщиком.

Причем инициатором данного процесса может быть любая из сторон.

По инициативе банка расторжение договора может быть инициировано по следующим причинам:

  • плательщик является должником по ипотеке, и в перспективе невозможно ожидать, что его платежеспособность восстановится;
  • действия заемщика привели к порче залога, и это стало известно банку;
  • наступление страхового случая (пожар в квартире, смерть заемщика или серьезный урон здоровью и т. д.);
  • заемщик предоставил банку фальшивые документы или ложные сведения (особенно это касается справки о доходах, которую чаще всего требуется предоставлять банку ежегодно весь срок кредита);
  • заемщик отказывается предоставить банку возможность проверить сохранность залоговой недвижимости (часто в кредитном договоре данное право кредитной организации оговаривается отдельно);
  • резко упала рыночная стоимость квартиры, и сумма долга заемщика перед банком стала ниже, чем стоимость залоговой недвижимости.

Со стороны заемщика поводом для расторжения договора могут стать:

  • решение о рефинансировании ипотеки в другом банке с целью экономии на процентной ставке;
  • заемщик осознает, что в связи с незапланированными обстоятельствами он не может платить ипотеку, и решает продать предмет залога, чтобы рассчитаться с банком и не влезть в еще большие долги;
  • банк нарушает условия договора (например, повышает процентную ставку), и заемщик хочет прекратить отношения с нерадивым кредитором;
  • у заемщика есть желание приобрести другую недвижимость (например, двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной в связи с рождением ребенка);
  • ипотека была семейная, и после развода ни один из супругов не готов тянуть на себе ипотечную лямку.

Расторжение ипотечного договора может проходить как в судебном порядке, так и без взаимодействия с органами юстиции.

Обращение в суд чаще всего происходит при наличии серьезной задолженности, особенно если должник не хочет контактировать с банком. Сокрытие реального положения дел и игнорирование звонков банковских работников — это худшее, что может сделать заемщик. Сегодня банки готовы к диалогу и сотрудничеству в большей степени, чем когда-либо, хотя бы из соображений собственной выгоды.

Надеяться на то, что в суде вам каким-то чудом удастся доказать, что кредитор недобросовестно исполняет свои обязательства или что вы не понимали значение договора, который подписывали, не следует, если в вашем распоряжении нет веских доказательств. Недаром банки требуют от будущего заемщика справки из неврологического и наркологического диспансеров, чтобы в случае судебного разбирательства дееспособность клиента не вызывала сомнений.

Планируя односторонний выход из кредитной лодки, опирайтесь на распространенную практику и предварительно поинтересуйтесь политикой вашего банка в этом отношении.

Расторжение ради заработка

Можно ли расторгнуть ипотечный договор, если вы приобрели квартиру в строящемся доме, и, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, хотите продать права на квартиру по переуступке? Да, такая возможность существует. В условиях современного рынка первичной недвижимости практикуется следующая схема заработка для инвесторов-заемщиков:

  • заемщик приобретает квартиру у надежного застройщика на стадии котлована по максимально выгодной цене по ДДУ;
  • перед сдачей дома в эксплуатацию заемщик продает право на квадратные метры по переуступке;
  • несмотря на проценты по ипотеке, оплату страховки и прочие ипотечные расходы, после расторжения договора ипотеки заемщик зарабатывает некоторую сумму.

Поэтому если вас интересует вопрос, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком и остаться в плюсе, то вышеописанная схема подтверждает: это реально.

Порядок расторжения в этом случае состоит из следующих этапов:

  • клиент обращается в банк и запрашивает разрешение на расторжение договора;
  • банк одобряет расторжение договора, инициированное клиентом, на условиях продажи квартиры с обременением (с обязательным погашением задолженности клиента перед банком). Некоторые банки требуют неустойку;
  • после получения разрешения клиент выставляет квартиру на продажу;
  • с момента полного расчета между банком и клиентом договор ипотеки считается расторгнутым.

Веская причина, которая побуждает владельцев новостроек продавать права на жилплощадь по переуступке, не дожидаясь госрегистрации права собственности, — подоходный налог с продажи имущества.

Для того чтобы его не платить, с момента перехода права собственности должно пройти не менее 5 лет (если недвижимость куплена до 01.01.2016, этот срок составляет 3 года). Также не платят налог с продажи квартиры те, кто получил ее в дар или в наследство от родственников.

Но эти случаи нас в данном контексте не интересуют, так как они не связаны с ипотекой.

Когда нечем платить за ипотеку

Второй распространенный вариант расторжения договора с банком связан с тем, что у заемщика наступили финансовые трудности и он не может выплачивать долг. Порядок расторжения в этом случае такой же, только последствия для клиента более печальные: он остается без недвижимости и нередко без первоначального взноса.

Если причиной для расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика является сложная финансовая ситуация, стоит попытаться достигнуть соглашения с банком о реструктуризации долга. На сегодня существуют отличные инструменты для того, чтобы законопослушный заемщик в трудной ситуации не остался у разбитого корыта. К этим финансовым опциям относятся:

  • кредитные каникулы;
  • изменения графика платежей;
  • рефинансирование ипотеки;
  • приобретение более дешевого жилья взамен того, которое вы брали в ипотеку изначально.

Последний вариант все равно приводит к расторжению кредитного договора и заключению нового. Однако он является хорошей альтернативой для тех людей, чьи доходы снизились, а ипотечное жилье является единственным, и в случае его утраты останется только снимать квартиру в аренду.

Расторжение и развод

Среди ипотечных займов, выдаваемых банками, большой процент составляет семейная ипотека, где муж и жена являются созаемщиками. Рассмотрим такую ситуацию: за время выплаты ипотечного кредита в семье появился ребенок (а возможно и не один), совокупный доход супругов снизился.

Далее произошел развод, и договориться о том, кто же должен платить ипотеку, стороны не смогли. Тогда приходится обращаться в суд, причем решения по подобным делам принимаются абсолютно разные.

Законодательная база, касающаяся этого вопроса, имеет ряд недоработок, и постоянно возникают сложные прецеденты на этой почве.

Часто складывается следующая ситуация:

  • один из супругов съезжает из квартиры, но остается созаемщиком и продолжает выплачивать кредит, оставаясь долевым собственником;
  • второй супруг перестает платить свою часть долга (при этом он также является долевым собственником жилья);
  • первый супруг, чтобы избежать штрафов, выплачивает долг второго, планируя взыскать с него эти деньги в будущем.

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем вам при подписании договора ипотеки, где созаемщиком выступает ваш супруг, сразу составить брачный контракт, где будут прописаны все права и обязанности сторон в случае развода. В нашей стране эта практика не является повсеместной из-за предрассудков, хотя наличие брачных контрактов могло бы стать спасительным плотом для многих семей.

Грамотная помощь заемщику

Как расторгнуть ипотечный договор с банком и не остаться при этом его должником? Каждый договор ипотеки — это индивидуальный случай, и жилищный вопрос очень часто крепко связан с внутрисемейными отношениями и далеко идущими планами. Тем, кто предпочитает пользоваться помощью профессионалов при решении сложных вопросов, связанных с ипотекой, рекомендуем услуги агентства «Ипотекарь».

При обращении в «Ипотекарь» вас ждут:

  • личный менеджер, который проанализирует вашу ситуацию и предложит несколько вариантов решения проблемы;
  • несколько банков на выбор и лучшие процентные ставки при рефинансировании;
  • подготовка любого пакета документов в кратчайшие сроки без лишних усилий.

Специалисты «Ипотекаря» помогут вам и в случае расторжения ипотечного договора по инициативе банка.

Обязательно обратитесь к личному ипотечному брокеру за консультацией.

К тому же «Ипотекарь» не требует со своих клиентов предоплату, а вознаграждение брокеру всегда существенно ниже той суммы, которые вы сэкономите с его помощью.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p574-vse_o_rastorzhenii_ipotechnogo_dogovora/

Основания для расторжения договора ипотеки

Условия расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика

Можно ли аннулировать ипотеку? Об этом расскажут юристы портала Правовед.ru.

Кредит на недвижимое имущество — это наиболее сложная финансовая операция банка. Такой займ выдают на длительный срок (до тридцати лет), за указанный период может произойти немало реформ и других изменений, в связи с этим возможно расторжение ипотечного договора.

Банк может аннулировать контракт в ситуации, когда заемщик уклоняется от уплаты либо не соблюдает условий контракта. Оснований на прекращение отношений с кредитно-финансовой организацией у самого должника куда больше.

Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком? Рассмотрим в этой статье.

Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?

Чаще всего расторжение ипотечного договора с финансовым учреждением возникает:

  • по инициативе банка, основанием для этого становятся существенные правонарушения заемщиком условий ипотечного кредита;
  • по обоюдному согласию сторон, когда кредитор и заемщик находят компромиссное для всех сторон решение.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:

  • невыполнение условий соглашения по выплате займа;
  • применение банковских денег не по целевому назначению;
  • предоставление ложной информации;
  • осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
  • причинение вреда недвижимости (предмету залога);
  • неисполнение обязательств по страхованию.

Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки, при этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.

Поэтому юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.

Способы расторжения ипотечного договора

Законодательство России, в частности ст. 450 ГК РФ, предусматривает следующие способы прекращения кредитных обязательств перед банком:

  • по обоюдному согласию сторон;
  • по судебному решению.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Способы расторжения контракта в этом случае:

  • у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании, и при полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
  • у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк вполне может через судебный орган отобрать недвижимость. В таком случае, возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно. Должнику лучше вовремя вносить платежи по ипотеке.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.

  • Чаще всего банк требует погасить весь долг и сразу же в той ситуации, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору. К примеру, он просто перестает платить взносы и на звонки банковских сотрудников не желает отвечать. В такой ситуации финансовое учреждение вправе истребовать оплатить всю задолженность.
  • Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
  • Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Только это может являться неисполнением обязательств по соглашению, что сулит его прекращение.
  • Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не переговорив данный момент с банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

Это лучшее решение проблемы для всех сторон. Но банк не пойдет на соглашение, если последнее не будет для него выгодным. При этом удается прийти к обоюдному согласию в следующих ситуациях:

  • должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
  • заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с прочим заемщиком-залогодателем.

Обратите внимание!При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки согласно ст. 333 ГК РФ.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?

Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:

  • договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
  • если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, тогда ситуация затрудняется. По сути, в этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что делает он это крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.

Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, и получить ипотеку на сегодня достаточно трудно. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, в любой ситуации, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.

Резюме

Договор ипотеки расторгается по инициативе банковского учреждения и по желанию заемщика. Осуществляется это в одностороннем порядке (в основном через суд), либо по соглашению сторон. Безусловно, разумнее всего прийти к обоюдному решению и не доводить дело до судебного процесса, но это не всегда удаётся.

Поэтому для каждого клиента банка очень важно выполнять кредитные обязательства, которые наложил на них договор по ипотеке.

При необходимости судебного разбирательства рекомендуется заручиться помощью квалифицированного юриста, так как простому человеку, без юридических знаний, будет довольно сложно провести процесс расторжения ипотечного соглашения с выгодой для себя. Если у вас остались вопросы по поводу того, как расторгнуть ипотеку с банком, то специалисты портала Правовед.ru готовы оперативно на них ответить.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravoved/osnovaniia-dlia-rastorjeniia-dogovora-ipoteki-5b22324b0422b48be4ecc2f0

Юр-Оплот
Добавить комментарий